[PropTech] 後疫期間港美住宅成交量
不少人以為因疫症爆發，各國政府推出多項限聚措施，樓宇銷售必然受到影響，然而，情況並非如此，以美國為例，除了在剛爆發疫症的頭幾個月在住宅成交量上有所回落外，往後兩年的成交量基本上持續高於疫前的成交量。
美國二手房屋成交量
如圖1所示，美國全國的二手樓成交量 (Existing Home Sales) 在疫前維持在大約每月500多萬宗，但在2020年初因疫症爆發，成交量一度跌至只有400萬宗左右，但很快便止跌回升至高於疫前的水平，更曾一度突破650萬宗的近15年紀錄高位，反映即使美國在2021年的疫情非常嚴重，亦無損市民對房屋買賣的興致，仍能維持在高位每月600萬宗以上，上星期最新公佈今年2月份數字為602萬宗。
美國的後疫期間在房屋成交量能持續高企的合理原因頗多，包括(1)聯儲局在2020年大幅減息至近零息，吸引更多人投資房產；(2)在家工作模式令大量家庭可以由昂貴的城市遷往環境較佳的城鄉；及(3)美國的房產科技(PropTech)發展在疫後急速推進，因應疫情導致睇樓困難等問題，部份經紀行推出免睇樓的網上自動化買賣房屋系統。
PropTech自動化買樓系統
近年網絡科技為房產市場提供不少幫助，包括網上查詢近期成交價格，網上放盤，銀行網上即時自動估價，以及較新的VR系統可在網上全方位睇樓等科技，都大大減低了成交的成本和交易費用。然而，這些技術仍只屬於支援放盤及促成成交，是取代或協助經紀服務性質，買賣雙方仍需尋尋覓覓，等運到才可成交，對於急於求售的業主而言，這些科技幫助不大。
隨著人工智能和機器學習科技一日千里，美國有房產科技經紀行推出網上自動買樓系統，即業主毋須放盤等買家，即時與系統交易，業主只需提供房屋資料，系統即時報價並提出邀約，若業主對價錢滿意，便可馬上在網上成交，把房屋賣給系統。現時美國已有多家類似的人工智能買樓平台競爭，更有報導指這些房屋網購商導致真正買家更難買屋 (WSJ, 2021)。
後疫期間香港的樓宇成交量
香港在疫症爆發後，同樣出現一段非常短暫的住宅成交量急跌，但很快便回復疫前的水平，直接2021年下半年，住宅成交量開始從峰值回落，至今年(2022年)更出現持續三個月的年度負增長，跌幅比疫症爆發初期的跌幅還要深得多。
圖2顯示香港住宅成交量及年度變化，從2020年1月至2022年3月的疫後期間，只有兩次負增長，分別是疫症爆發初期在2020年初，最大跌幅亦不過-47.6%，每月的成交量仍有3000宗或以上。而且從2020年6月起成交量便持續回升，最高至2021年6月升至7,591宗。然而，踏入2021年下半年，成交量便開始回落，從10月開始更出現年度負增長，而且跌幅持續擴大，最新公佈2022年2月份的私人住宅總成交量只有2,912宗，年度跌幅達到 -52.5%！根據經紀行提供有關田土廳截至3月24日的成交量資料預測，估計3月份的成交量更低，只有大約2,500宗，年度跌幅為 -66.4% (正式官方資料在四月初公佈)。
香港一二手樓成交量
誠然，有關總成交量的分析可能受到發展商在一手樓放售策略的影響，因為發展商既可能推遲賣樓，亦可以是建築工程受阻引致減少供應，甚至與未能取得樓花銷售同意書有關，因此一手市場的成交量一般較為波動，而且與二手樓的市況不一定相同。
因此，圖3和圖4把香港私人住宅成交量分拆為一手樓和二手樓的成交量及其年度變化。一手樓的成交量明顯較為大上大落，在這期間最高每月成交量可以超過2,000宗，最低如2022年2月的成交量可以低見500宗，同樣根據經紀行的資料，截至3月24日三月份一手樓成交量只有131宗，估計整個3月份的一手樓成交量可能跌至新低的150宗！這與2022年2月起出現第五波疫情大爆發的關係明顯，似乎香港的發展商和樓宇買家並未有使用房產科技在網上推出新盤促銷，導致銷情嚴重受到疫情的打擊。最新三月份的銷情亦可能與香港跟隨美國加息有關。
相反，二手樓成交量的變化與總成交量的變化幾乎一致，同樣是疫症爆發初期出現一次短暫的下跌，而且比較圖1，2，3可以發現，2020年1、2、3月的總成交量跌幅大部份來自一手樓，二手樓在疫症爆發初期基本維持成交量不變，直至3、4月份才出現雙位數的跌幅，及後快速回升至峰值超過6000宗。但自從2021年5月起二手樓宇的成交量便拾級而下，9月起開始出現年度負增長，踏入2022年更持續出現雙位數的年度下跌幅度，1月份二手樓成交量為3,194宗，跌幅 -19.7%，最新公佈2月份成交量為2,431宗，跌破三千宗關口，跌幅達 -46.8%，根據經紀行截至3月24日的資料推算，3月份的成交量約為2,350宗，年度跌幅高達六成 (-60.1%)。數據分析反映香港近期的住宅成交量萎縮並非單純因疫情的困擾，而是早在2021年下半年起已經出現年度增幅放緩，然後下跌的趨勢，成因有待研究；而2022年的第五波疫情和美國加息只是進一步加劇成交量萎縮的速度。
最後，圖5是一二手樓宇在2016年1月-2022年3月的成交量的擴散圖，圖表顯示一手樓的成交量與二手樓的成交量並無明顯的正相關，二手樓的成交量波動較少，其升跌與實際市場參與者對未來樓價的分歧有較大關係，而一手樓的成交量則受很多個別發展商及政府政策的人為因素影響，波動較大而且難以確定波動的原因。
