黑石旗舰房地产基金获增资，但需向投资者提供优厚条件

2023年1月5日14:30 CST 更新

黑石集团(Blackstone Inc., BX)的旗舰地产基金获得增资，老板们希望这能打消投资者要求收回其投资的念头。但有一个问题：它必须同意比正常情况更为优厚的条款。

这家纽约的私募股权公司周二表示，加州大学(University of California)将购买价值40亿美元的BREIT股份。这只非交易房地产基金收到的客户要求赎回的申请超过了其依据合同能够支付的金额。去年12月，投资者提出的赎回请求相当于该基金总资产净值的5.44%，高于BREIT规定的月度2%和季度5%的上限。

这所大学以BREIT目前的资产净值（简称NAV）买入。该净值去年有所上升，以5.6%的退出资本化率（衡量收益率的指标）对标的资产进行估值。黑石给予该基金旗下房地产（其中大约一半是住房）的定价受到审视。上市的房地产投资信托的股份交易情况暗示房地产价格将出现更大幅度的下跌，随着利率上升，这种下跌与私人业主使用的估值之间的差距越来越大。

这意味着加州大学本来可能在公开市场上得到略好一些的交易。据研究公司Green Street估计，在公开市场上，住宅地产股的资本化率约为5.9%。不过，BREIT还拥有估值更高的电子商务仓库等工业地产。

一个更令人放心的迹象是，加州大学以跟其他股东完全相同的条款，以NAV买入。而作为将资金锁定最长六年的回报，这所大学得到了年回报率至少11.25%的保证。如果BREIT没有达到这一目标，黑石将在一定限度内弥补差额。该公司已经提供了价值10亿美元的BREIT股份作为抵押品。

考虑到这一抵押品及其费用，从现在到2028年，黑石需要至少实现8.7%的年回报率才能从这笔交易中赚钱。对于该基金来说，这将是一种放缓。自六年前成立以来，该基金的年回报率为12.7%。要想保持这一记录，最好的办法是仓库和住宅租金进一步上涨。如果不能实现这一点，该基金或许能够更多地举债以提高回报，但这也有其自身的风险。

鉴于BREIT手头有数以十亿美元计的现金，该基金没有面临应对赎回的严重资金压力。但大型机构投资者的支持可能会安抚客户的紧张情绪，阻止局势失控。

这也意味着黑石基金有更多资金来购买新房产。管理层表示，未来几年将是收购房地产的成熟时机。如果是这样，BREIT将不得不解释，它何以认为其他房产业主将被迫提供低价，而同时它自己的估值却不会受到影响。随着再融资的成本上升，一些业主可能需要以不太理想的价格出售房地产，但如果这成为广泛的趋势，则将打击整个市场。

无论2023年房地产市场表现如何，获得一大笔新的现金意味着黑石将不会面临出售的压力。如果不得不接受自己持有的房地产的折扣，BREIT将很难证明其当前的估值是合理的。尽管加州大学的支持并不像该基金的老板们所希望的那么充分，但这对黑石来说仍然是一个很好的结果。