Zillow预示在线房地产行业将面临更多困境

2023年2月17日15:25 CST 更新

在线房地产平台的投资者可能会浪费大量精力来计算房价会跌到多低价位，或者房贷利率是否已经见顶，但常识胜过所有这些数字计算。如果买房的人少多了，投资一个住房类的超级应用程序有什么意义呢？

Redfin (RDFN)本周报告称，美国去年第四季度的房屋购买量同比下降超过40%。与此同时，包括Zillow Group (Z)、Redfin、Opendoor Technologies (OPEN)和Compass (COMP)在内的在线房地产公司的股价今年迄今的累计平均涨幅已超过90%。这可能是市场一厢情愿的想法。

Zillow的股价在周三盘后进一步上涨2%，此前该公司公布，第四财季的收入和调整后利润超过其自身和华尔街的预期。不过，该公司首席执行官Rich Barton明确表示，该行业并没有走出困境。整个行业对今年住房市场的预测不一，既有预测认为会发生一场严重崩溃，也有预测认为只是一次小幅下滑。的确，Barton在周三的致股东信中写道，在新的一年里，住房负担能力面临的挑战仍然是需要关注的首要和核心问题，这些因素影响着供需关系。Zillow的预期认为，今年第一季度的行业交易额同比将下降多达35%。

去年第四季度，Zillow应用和网站的访问量同比下降5%，这表明，在当前经济形势下，消费者对购房的兴趣在减退。房产代理商似乎也在缩减开支。Zillow称，该公司第一财季的代理广告业务的销售额可能较上年同期下降28%。这些预期的下降，再加上对新产品的投资，导致该公司第一季度调整后利息﹑税项﹑折旧﹑摊销前收益(ebitda)的预期比分析师此前给出的预期区间的低端还低40%。

Redfin将在周四公布业绩，Compass和Opendoor将在未来两周内公布业绩。投资者应为迎来更多的失望做好准备。

例如，根据ATTOM的数据，从事房屋翻新转卖业务的自动交易应用Opendoor已大幅削减该公司的购房力度，这可能是对市场转向的反应。全球房地产技术战略家Mike DelPrete本周发表的一份分析报告显示，去年夏天，Opendoor曾在一个月内购买约5,000套房屋，但到去年12月，该公司购买的房屋还不到1,000套。

实际购买量的急剧下降，再加上这家快速现金报价房屋购买公司(iBuyer)最近对更多轻资产产品的重视，似乎让人质疑快速现金报价房屋购买模式(iBuying)的可行性，尤其是在竞争对手Zillow和Redfin已经退出这一领域的情况下。正如DelPrete所说，“快速现金报价房屋购买公司必须买房才能产生收入并维持自身的市场地位”。

在市场下跌的情况下，减少房屋购买量可能意味着减少损失，但这肯定不意味着能赚到钱。DelPrete援引YipitData的数据分析显示，去年年中前后，买卖溢价已转为负值，目前还没有明显回升；买卖溢价是指快速现金报价房屋购买公司表面上能够实现的利润。根据Redfin的数据，投资者现在购买的房屋数量大约是一年前的一半，这使得快速现金报价房屋购买公司很难在房贷利率上升、个人购房者购买力下降的环境下找到其他盈利方式。

没有了快速现金报价房屋购买交易，在线房地产公司现在正试图通过风险较小的业务赚钱。不过，事实证明，实施多元化的代价不小。华尔街预测，以调整后利息﹑税项﹑折旧﹑摊销前收益为例，Zillow今年将在房贷业务上损失数以千万计的美元。即使在两年前，当Mortgage Bankers' Association的报告显示96%的房贷机构在创纪录的低房贷利率下赚钱时，Zillow仍然出现了亏损。该公司在快速现金报价房屋购买业务和房贷业务上的失败，凸显了传统专业人士对每个市场特异性理解的价值。该公司表示，其在房贷业务方面规模较小，且正在为增长进行投资。

正如在线房地产公司所证明的那样，消费者可能渴望有一个一站式的数字商店来满足他们在房地产方面的所有需求，但要想打乱一个历来分散的市场并从中获利并不容易。

在牛市中与有经验的人竞争已经很困难了，而我们现在不是在牛市中。