中国国有房企基本未响应政府鼓励收购民营房企项目的号召

房地产市场放缓对国有开发商造成了打击，虽然所受冲击不像民营房企那样严重。

图片来源：str/Agence France-Presse/Getty Images

中国民营房地产开发商逾一年前开始陷入困境时，政府鼓励国有房地产公司介入，接管困难民营房企的项目和资产。

这种号召大体未得到响应，中国房地产市场目前依然低迷的一大原因也在于此。

有政府背景的房地产开发商考虑过是否要收购大量由民营开发商启动的项目，但最终决定不出手。这些开发商大多未使用一个旨在为其开展这些交易提供资金支持的并购债计划，不过有些开发商利用该计划来偿还自身债务。

这些情况不仅不利于政府对房地产行业有序复苏（由市场力量而非政府救助驱动）的期待，也让购房者面临更多不确定性。如果不能通过市场来解决相关问题，完成停滞项目的重担可能进一步落到中国地方政府头上。抗疫三年后，地方政府的财政状况已然捉襟见肘。

中国官员从未把国有房企与民营房企之间的交易正式纳入政府政策，但一再就这个点子做出暗示，多数经济学家称这是政府的一个目标。

行业分析师称，许多国有开发商分析了民营房企的数百个项目，发现符合他们标准的项目非常少。这些国有开发商更愿意通过例行的公开拍卖直接向地方政府拿地，原因是来自民营房企的竞争减少，地价很低。

另外，国有开发商之所以不愿意这样做，在一定程度上是因为它们自己也受到了房地产市场放缓的影响，虽然所受冲击不像民营房企那样严重。中国直到去年12月份还在严格执行动态清零政策，严重挫伤了消费者信心。去年，新建住宅销售下降了28%，创下五年来的地位。当时的局面是，房价下挫，新项目无法完工。

穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service Inc.)高级分析师Kelly Chen，从现金流看，当时整个房地产行业都面临着流动性紧张问题；当主要业务规模在收缩时，涉及到并购问题每家企业都会更加谨慎。

仲量联行(Jones Lang Lasalle)大中华区首席经济学家庞溟(Bruce Pang)表示，中国监管部门在呼吁房地产公司收购资产时使用的措辞可能也过于谨慎，只鼓励“优质”开发商收购“优质”项目。

Jefferies的中国金融和房地产股票研究主管陈姝瑾表示，其中大多数在售项目都有复杂的债务负担，或者未来回报前景不佳。这些分析师表示，国有开发商大多选择北京和广州等位置优越地区的优质地块，因为经济效益更好。

中国直到去年12月份还在严格执行动态清零政策，严重挫伤了消费者信心。

图片来源：Wu hao/Shutterstock

这与民营开发商的目标相冲突，后者正试图保留自家的最优资产，期待行业的复苏。专注于房地产的研究公司中国指数研究院(China Index Academy)的研究负责人刘水表示，如果在流动性危机结束时只剩下劣质资产，那么即使真的存活下来，状况也可能很差。

自去年年初以来，28家最大的民营开发商（按2021年销售额排名）中，只有四家报告向国有开发商出售了项目。

公司分析师表示，国企华润置地有限公司(China Resources Land Ltd., 1109.HK, 简称﹕华润置地)考察了大量民营开发商的项目。华润置地最终只收购了两个地块，卖方是同一家开发商——发生违约的世茂集团控股有限公司(Shimao Group Holdings Limited, 0813.HK, 简称：世茂集团)，而且两个地块都位于北京。去年房价每月都上涨的城市屈指可数，北京就是其中之一。

据公告显示，去年1月，中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd., 0688.HK, 简称﹕中国海外发展)同意从世茂集团和雅居乐集团控股有限公司(Agile Group Holdings Limited, 3383.HK, 简称﹕雅居乐集团)接手一个商住混合楼盘的开发项目，向这两个民营开发商各支付了约合2.64亿美元的资金。根据公告和中国媒体的报道，在房地产行业陷入低迷之前，该项目用地多年来一直是广东省省会广州市最热销的地块之一。

早在2021年12月，中国监管机构就建议国有和民营开发商之间进行交易，当时中国央行和中国银行保险监督管理委员会（简称：银保监会）要求银行帮助为房地产行业的并购活动提供资金。中国央行金融市场司司长邹澜当时称，项目并购是房地产行业化解风险、实现出清“最有效的市场化手段”。

去年房价每月都上涨的城市屈指可数，北京就是其中之一。

图片来源：Bloomberg News

地方政府也提出了类似的要求。一些地方政府安排了本地区实力较强和较弱的开发商进行会面。据官方媒体报道，去年1月，广东省地方官员鼓励开发商与陷入困境的房企开展并购交易。

去年12月，中国主要的债市监管机构建议实力较强的开发商发行并购主题债券，用以收购陷入困境的民营开发商的项目。该监管机构表示，这些债券将获得“重点支持”，但没有说明具体指什么。银行被鼓励购买此类债券。

到目前为止，只有五家国有或有国资背景的开发商发行了此类债券，总计筹资约10亿美元。所筹资金中，只有不到一半用于收购民营开发商的项目。根据债券相关文件，其余资金用于偿还银行贷款或建设新项目。

野村(Nomura)中国房地产首席分析师董季舟说，除非中国国有资产监督管理委员会（简称：国资委），即所有中国国有企业的直接监管机构要求国有开发商接管民营房企的项目，否则很少有国企愿意改变其做法。

董季舟称，但认为国资委不会强迫它们这样做，因为这可能意味着国有资本使用不慎，可能会造成损失，这是条死胡同。