美国银行业危机会如何波及购房者？
住房抵押贷款债券是银行债券组合出现未兑现损失的一大原因，而银行正为此感到苦恼。
图片来源：Tiffany Hagler-Geard/Bloomberg News
投资者思索当前银行业危机可能引发的连锁反应之际，一个值得关注的地方是住房抵押贷款利率。
影响房贷利率的因素有很多。其中一个重要因素是住房抵押贷款支持债券的市场表现。如果此类债券的需求旺盛，投资者就会买进更多，进而推低利率。但是，如果住房抵押贷款债券的需求不高，就会给房贷利率带来上行压力。
目前，住房抵押贷款债券似乎需求不旺。衡量其相对需求的一种方法是，观察基准30年期住房抵押贷款债券收益率与10年期美国国债收益率之差，即利差。自今年早些时候以来，这一利差已经扩大，并且美国联邦储备委员会(Federal Reserve，简称：美联储)上周放缓加息步伐的举措并未立即带来帮助。根据KBW分析师汇编的数据，这一利差仍然比历史正常水平高出三分之二以上，目前约为1.6个百分点，而在过去20年里的平均值不到1个百分点。
这方面的大背景是，美联储在开始逐步退出量化宽松政策之际停止购买住房抵押贷款债券。但从理论上讲，银行可以在美联储离场后，积极充当此类债券的买家。然而，目前银行和住房抵押贷款债券之间的关系十分复杂。住房抵押贷款债券，特别是由联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称﹕房利美)或联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称﹕房地美)等机构担保的房贷打包的债券，是银行债券组合出现未兑现损失的一大原因，而银行正为此感到苦恼。
房利美经济学家表示，其中一个原因是，许多房主现在实际上被“锁”在他们在2020年或2021年以极低利率获得的住房抵押贷款上，这可能会抑制购房活动。同样的道理，随着通过出售房屋或再融资来提前还款的人越来越少，住房抵押贷款债券的久期会变得更长。这意味着拥有住房抵押贷款债券的银行也会在更长时间内被“锁”在购买此类债券时的利率上，而现在这个利率可能低于储户要求的存款利率水平。
好消息是，银行不太可能出售这些债券，因为这将使其按市价计入损失，从而冲击到其多个情况下的资本水平。此外，此类债券可能还被用作银行向美联储或联邦住房贷款银行(Federal Home Loan Banks)借取支持性资金的抵押品，因此无法出售。
但坏消息是，银行也不太可能购买更多的住房抵押贷款债券，即使其收益率越来越高，因为银行面临着巨大压力，要尽可能地保持流动性以满足提款需求，并在某个时候偿还上述支持性贷款。市场上如果缺乏巨大的买盘需求，可能会令住房抵押贷款债券与美国国债的利差变得更大。KBW分析师最近写道：“这一利差有可能达到比我们之前的预期更宽的水平。”
也许其他投资者可能会加大此类债券购买力度，例如基金或保险公司。从银行流出的存款可能会流入该市场，进而抑制上述利差的扩大势头。然而，如果银行进一步缩减其住房贷款业务，这又会造成另一个问题，因为这可能会给非银行机构提供更大的竞争机会，促使其提高他们的贷款定价并推高利率。
总之，希望房贷利率走势出现重大逆转的购房者可能短期内无法如愿。
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