空置率上升，曼哈顿商办业主考虑写字楼改公寓

2023年4月21日

曼哈顿最大的写字楼业主要求自家员工每周五天到办公室上班，但对于其他雇主是否也会这样做，该公司似乎不那么乐观。而写字楼业面临的一种不快现实可能会有助于缓解纽约市的住房紧张问题。

SL Green Realty Corp. (SLG)周三盘后公布了第一财季业绩。该公司经营性现金流较分析师此前预期低10%；经营性现金流是衡量房地产公司租金利润的一个关键指标。该公司还不得不提供优惠措施来减少写字楼空置率。该公司为新租户提供了4.8个月的免租金优惠，相当于平均租期的6%。根据CompStak的数据，2019年纽约市更为正常的水平是3%。

SL Green首席执行官Marc Holliday在新冠疫情暴发之初对远程办公持怀疑态度。在该公司2021年第一财季业绩出炉后，他对分析师表示，居家办公“首先在实践中会受到限制，随着时间的推移会变得越来越不流行”。

然而，上个月，该公司管理层在一次行业会议上告诉投资者，新的工作模式已打破了白领工作与租用写字楼需求之间的旧有联系。SL Green表示，目前纽约市的坐班工作岗位数比2019年水平高出15%。但可出租办公空间要多得多。根据高力国际(Colliers)的数据，目前的可出租办公空间占曼哈顿总写字楼空间存量的17.1%，这一比例几乎是三年前的两倍。

即使是已有租户的写字楼，使用率也在降低。据跟踪员工刷卡数据的Kastle Systems提供的信息，纽约市写字楼的出租率仅为疫情前水平的46%。

SL Green的表现要好于大多数同业，因为该公司拥有租户需要的那种优质办公室。截至3月底，SL Green写字楼物业的平均出租率为90.2%。但是，这仍比其管理层之前预测的到这时应该恢复到的出租率水平低了近四个百分点。其规模较小的竞争对手Empire State Realty受到的打击更大，截至去年年底的出租率为85%。

有些办公楼永远不会再有员工坐满工位的情况。纽约办公室过剩问题的解决办法之一是把它们变成住宅。该市需要50万套新住房。大多数将来自新开发项目，但有多达2万套可能来自于办公室改建住房。纽约州州长霍楚尔(Kathy Hochul)计划提供税收优惠将办公室改造成经济适用房，并制定更有利于开发商的分区法律。

目前还不清楚这对大型业主来说是否有经济意义。将一间办公室改造成公寓可能会使20%的楼层空间变得多余，因为公寓租户不需要像办公室租户那样为走廊和大堂等公共区域付费。而且自空调普及以来，所建办公室的窗户往往是密封的，改造成本很高。

住宅物业的价值很可能需要比写字楼办公室高出50%才值得改建。事实上，根据高力国际的数据，在3月底，曼哈顿写字楼办公室每平方英尺的价格比大型多户住宅要贵87%。现实中的溢价可能要小得多，因为在流动性极差的市场上，目前的价格并不能反映其真实价值。尽管如此，写字楼办公室要实现改建所需的价值折让仍遥遥无期。

改建为住宅可能会减少曼哈顿摩天写字楼的空置率，但首先必须出现痛苦的价格下跌。