美国：世界上最大的经济体是否正在面临新的房地产危机？
5月下旬，著名商人、特斯拉和社交网站推特的老板埃隆·马斯克表示，“商业地产价格正在快速下跌，房价也会随之下跌。”
这让房主和那些人生中第一次想买新房的人产生了疑虑。
过去两年里，新冠病毒爆发的影响促使许多企业和商店关门，特别是随着远程办公现象的兴起。
房地产市场正在见证几种相互影响的重叠现象，这在美国市场上是前所未有的。
房价升至新高，而抵押贷款利率继续攀升至7%。这导致房地产市场放缓，而租金则创下了历史新高。
房地产市场放缓，但是
研究表明，过去40年里，住房供应跟不上需求，导致200万到600万户之间的住房短缺。供应不足是房价暴涨的主要原因之一。
2022年，全美平均租金史上首次超过每月2000美元。一些数据显示，将近一半的租房者“住房负担重”，他们需要将总收入的30%以上用于房租。
虽然房地产市场已经降温，但目前的放缓看起来不像大多数房地产市场低迷。房屋销售下降，待售单位库存也大幅下降。
两年前将抵押贷款利率固定在3%的房主现拒绝出售，因为利率已飙升至7%。但是，这次调整与大萧条期间房地产价格的全面崩盘完全不同，当时一些房地产市场的价值下跌了30%。
房地产市场是否会崩溃？
2005年至2007年期间，美国房地产市场一片混乱。随后2008年金融危机爆发，房屋价值下降，房地产泡沫破灭，美国经济陷入了自1930年代大萧条以来最严重的经济危机。
最近几个月，由于抵押贷款利率仍然很高（无法支付抵押贷款）和潜在的经济衰退，许多经济评论员表达了悲观的情绪。这与美国各州租金价值创纪录的增长相吻合。这促使房主提出一个熟悉的问题：房地产市场是否即将崩溃？
主要房地产市场统计数据
国家房地产经纪人协会表示，从2022年3月到2023年4月，房屋销售下降了3.4%。4月全美房屋平均售价为38.8万美元，同比下降1.7%。
与此同时，4 月份，住房存量供应期也仅为2.9个月，远低于健康和平衡市场所需的 6 个月时间。
住房经济学家一致认为价格可能会进一步下跌，但跌幅不会像2009年经济衰退期间房主经历的下降那么严重。
2009 年经济衰退与现在发生的情况之间的一个明显区别是，如今房主的个人资产负债表比15年前强得多。
拥有抵押贷款的典型房主拥有极佳的信用、较高的房屋净值百分比以及利率远低于5%的锁定固定利率抵押贷款，所以目前还看不到丧失抵押品赎回权的危机。
此外，市场参与者一直对建造速度持谨慎态度，结果导致待售房屋持续短缺。
存货根本不够。即使没有强劲的供应，价格再次下跌30%的可能性也很小。
美国房地产市场远未崩盘的原因
住房经济学家指出了崩溃不会迫在眉睫的几个令人信服的理由，包括：
房地产库存下降
国家房地产经纪人协会断言，可供购买的房屋不多。这种持续的库存短缺解释了为什么买家坚持要出价。
这种短缺同时也表明，供需方程根本不会让价格在不久的将来崩溃。
建造速度不足以满足需求
在最近的2008年至2009年危机崩溃后，房屋建筑商退出了市场，他们还没有将建筑率完全提高到2007年之前的水平。目前，他们无法足够快地购买土地和获得程序批准来满足不断增长的需求。
虽然他们正在尽可能多地建造房屋，但15年前的过度建造情况似乎不太可能重演。
人口趋势创造新买家
许多方面对房屋的需求都很大，许多在新冠疫情期间已经拥有房屋的美国人认为他们需要更大的地方，尤其是随着居家办公现象的兴起。
大量的千禧一代，他们很可能是未来几年的买家，同时还有一类人，即热衷于拥有房屋的年轻西班牙裔移民。
贷款标准依然严格
2007年，“假贷款”的情况很多，借款人通常不需要记录他们的收入和资产。
银行可以向任何人提供抵押贷款，无论其信用记录或首付金额如何
而如今，贷方对借款人施加了严格的标准，获得抵押贷款的人大多信用良好。