别指望政策猛药能救中国楼市

2023年6月7日

对中国政府将给楼市提供更多支持的希望，推动开发商类股在最近几日走高。但是，投资者不应对该行业命运发生翻天覆地变化抱太大期望。

追踪在港上市房地产开发商股票的恒生地产分类指数在过去三个交易日中上涨了7.5%。彭博(Bloomberg)上周五报道称，中国政府正考虑推出一揽子政策来支持住房市场，包括降低某些地区的首付要求。

上述放松相关政策讨论的出现，正值中国脆弱的住房市场复苏显示出消退迹象之际。根据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的数据，按价值计，5月份中国前100家房地产开发商的销售额同比增长了6.7%，而4月份的增幅为31.6%。

中国在2022年底时放松了新冠疫情动态清零政策，引发今年市场出现过一波反弹。但根据野村(Nomura)的数据，从5月份最新数据来看，开发商只卖出了2021年5月所售建筑面积的三分之一左右。

因此，中国政府想要为该行业提供更多支持是合情合理的。但正如野村经济学家在他们的报告中委婉表达的那样，“期待一个快速、全面、万能的方案可能并非明智之举”。中国的经济复苏从一开始就不平衡，而且愈发显现出不温不火的迹象。尤其是青年人失业率高企，可能会抑制年轻人快速进入住房市场的能力。

与此同时，卖家仍然需要重建住房市场上的信任感。近年来，随着开发商融资选项的枯竭，所有已售出但未建成的公寓都被强塞给了市场，形成一种恶性循环。

根据花旗的数据，2023年前五个月国有房企的合同销售额同比增长40%。但民营房企的此类销售下降了24%，反映出购房者对其财务稳定性的持续担忧。该行数据显示，在前100家开发商中，国有房企目前占据58%的市场份额，2019年时这一比例为32%。

鉴于住房市场对经济的重要性，中国政府几乎必然会出手相助。但是，由于国有企业现在牢牢把控着住房市场、人口方面的不利因素不断加剧以及买家信心极有可能在某种程度上受到永久性损害，短期内就别指望重回美好的旧时光了。