中国楼市困境妨碍碧桂园重整旗鼓

由于对中国房地产市场的悲观情绪日益加深，自今年年初以来，碧桂园股价已跌去三分之一。

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对中国房地产市场日益加深的悲观情绪正在拖累国内开发商中最大的幸存者碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings, 2007.HK, 简称﹕碧桂园)。该公司再次难以说服投资者相信它能够渡过这场难关。

今年年初，投资者曾重拾对碧桂园的信心，中国政府去年11月推出的一系列房地产扶持措施惠及了这家拥有31年历史的房地产巨头。碧桂园的股票和债券价格一度飙涨，使得该公司能够筹集新资金偿还部分债务。停止拿地已久的碧桂园又开始了土地购置。

然而，投资者的乐观情绪已经转趋谨慎。随着过去几个月中国经济复苏和房地产市场回暖失去动能，碧桂园债券价格已跌回低位。自今年年初以来，碧桂园股价已跌去三分之一。

摩根大通(JPMorgan Chase)分析师最近下调了碧桂园的评级，建议投资者减少对该开发商的敞口。这些分析师表示，他们看到了一些与压力有关的迹象，包括碧桂园债券价格低迷，以及碧桂园一家姊妹公司的董事长减持自家公司股票。

碧桂园的月度销售也已持续下滑，尽管中国政府牵头采取行动，为国内居民购房和获得较低息房贷提供便利。

中国信用研究机构YY评级(YY Rating)的创始人姚煜说，肯定没人愿意看到碧桂园倒闭。他还说，如果发生这种情况，会引发对于其他仍在坚持中的开发商的恐慌情绪，从而可能进一步拖累整个房地产行业。

自2021年以来，包括中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)和融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称：融创中国)在内的数十家中国房地产开发商都发生了美元债券违约。而覆盖更广泛的中国公司垃圾债券市场已深陷亏损泥潭，那些在更早时候本以为最坏情况已经过去的投资者又再次蒙受损失。

在中国6月份经济数据显示房地产行业进一步下滑后，中国房地产开发商的股票和债券再次遭到抛售，恒大在2021年和2022年的亏损总额相当于810亿美元。

中国政府自去年11月以来一直在努力支撑房地产市场并刺激住房需求。中央政府采取的种种举措中包括，鼓励地方政府让购房者更容易获得利率较低的房贷，并要求政策性银行向开发商提供专项贷款，以确保它们的楼盘项目能够完工并交付。

这些措施加上中国在2022年12月取消了大部分防疫限制政策，曾在几个月内帮助提振了新房销售，但好景不长。在房地产市场再次下滑后，投资者和经济学家开始预测，中国将需要推出更全面的救市方案来托住房地产行业，比如取消对中小城市第二套住房的限购和降低首付比例。

进一步的刺激方案尚未落地。中国政府本月早些时候出台的措施规模有限，而且只是为了让实力较强的开发商更容易获得融资，而不是帮助它们提振住房需求。

更多的支持举措似乎即将到来。中国最高决策机构之一的中共中央政治局上周二承认房地产行业面临挑战，并且未提及长久以来的口号“房住不炒”。

自上述中共中央政治局会议以来，碧桂园的股价已飙升34%。根据Tradeweb的数据，上周，该公司十几只发行在外的美元债券价格也平均上涨了面值的6%-7%。但分析人士表示需要看到更具体的政策调整。

目前，开发商债券违约事件仍在继续增加。5月初，在香港上市的开发商合景泰富集团控股有限公司(KWG Group, 1813.HK, 简称：合景泰富集团)未能按期支付一笔境内债券，进而引发其境外债务违约。该公司总部位于广州，主要在较富裕的一二线城市开展业务。

与政府有关联的开发商现在也相继出现违约。上个月，有政府背景的开发商建业地产股份有限公司(Central China Real Estate, 0832.HK, 简称﹕建业地产)表示，将暂停支付所有境外债务。国资背景的开发商绿地控股集团股份有限公司(Greenland Holdings, 600606.SH, 简称：绿地控股)本月出现了一笔美元债券违约，而尚未在任何公共债务上违约的国有企业远洋集团控股有限公司(Sino-Ocean Group, 3377.HK, 简称﹕远洋集团)在错过了最初的最后期限后，上周要求债券持有人批准延长三只美元债券的利息支付。

今年上半年，中国房地产百强企业销售的新房价值同比微增0.2%。同期，碧桂园的合同销售额下降30%。

债务研究公司CreditSights的分析师Nicholas Chen表示，随着越来越多的开发商违约，以及其他开发商遇到流动性问题，投资者担心碧桂园也会步上后尘。Chen称，通过与投资者的对话可以看出，他们中的一些人对碧桂园感到非常担忧。

CreditSights估计，截至去年年底，碧桂园的短期债务约合130亿美元。碧桂园上周表示，银行已允许该公司对一笔即将到期的10亿美元贷款进行展期，现在可以在2026年偿还。碧桂园已成功地从中国的银行、国内债券市场和国际股票发售中筹集了资金。然而，这样的资金只能在短期内帮助这家开发商渡过难关。分析人士表示，碧桂园需要再次提高住房销售，才能真正扭转局面。