住房问题为何在德国成为“老大难”？
2023-08-05T09:39:51.573Z
（德国之声中文网）要在柏林租一套地理位置上佳的好公寓需要很多钱。一套位于柏林夏洛滕堡区的“宽敞美丽的三室一厅”已在平台上线，“立等可租”。182平方米，家具齐全，每月租金为8190欧元！再加上暖气、电力和其他附加费用，平均每平方米超过50欧元。
在德国，平均每平方米6.50至7.50欧元的租金水平被认为是可以接受的。而这个价格在柏林甚至连“盛惠特价房”都不够。
比如柏林东郊一套69平方米的公寓正以725欧元的“低价”出租——由于公寓位于六楼且没有电梯，因此寻找“热爱运动的家庭”。再加上房屋需要翻新，租户还应当具备“擅长动手”的能力。
付完房租所剩无几
根据联邦统计局的数据，德国人平均净收入，即扣除税收和社会保障缴款后的剩余收入，为2165欧元。其中大约三分之一用于支付房租。然而，对于新租赁住房来说，这通常是不够的。
如今，慕尼黑每平方米的租金已经达到19欧元，斯图加特18欧元，杜塞尔多夫和科隆12至13欧元，柏林11欧元。
房地产门户网站Immoscout24最新评估称，“一方面是对经济适用房的高需求，另一方面是史无前例的租金上涨和供不应求”。
德国一直以来是一个“租房国家”。欧洲平均产权率约为70％，而德国只有46％的人拥有自己的住房。在大城市，这个比例更低。汉堡约为22％，柏林仅为14％。
全球房地产价格都在上涨。根据ifo研究所和瑞士经济政策研究所（Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik）的一项研究表明，未来十年内预计平均每年房价将上涨9％，德国房价预计将上涨7％。加上利率上涨，购买房屋或公寓的成本通常令人难以负担，从而只能选择租房。这便加剧了租房市场的房源稀缺，导致租金进一步上涨。
房产市场为何如此紧张？
根据爱德华·佩斯特尔系统研究所(Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung)的一项研究，德国住房短缺超过70万套，尤其是在经济适用房领域。联邦政府曾宣布每年将新建40万套住房，而根据宏观经济与商业周期研究所(Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung)计算，今年实际将仅能完成目标的一半多一点，2024年这个目标额将更难以实现。
乌克兰战争和通货膨胀推高了建筑成本。据专家计算，如今以低于每平方5000欧元的成本建房已不可能。若熟练工和建筑材料短缺，建筑工地也只能停工。今年5月，住房建设许可数量与去年同期相比下降了25.9％。
几乎没有社会住房
能负担得起的公寓越来越少，而需要房子的人越来越多。2015/2016年来到德国的难民中，大约25%至今仍居住在政府设立的难民收容所，因为他们始终未能找到自己的住房。2022年有超过一百万来自乌克兰的战争难民抵达德国。预计今年还将新增约30万名寻求庇护者。
德国政府一直以来在住房问题上做得太少而且忽略了社会住房建设，现在只能自食恶果。1950年后建造了840万套由公共资金资助的社会住房。但强制性租金管制最多只能持续20年。
政府如何应对？
每年新建的社会住房数量赶不上脱离租金限制的住房数量。其结果就是，到2022年底，全国范围内只剩下不到110万套社会住房——达历史最低点。左翼党提出了一项公共住房建设计划，并提出为经济适用房设立专项基金。来自左翼党的联邦议院议员卡伦·莱(Caren Lay)说：“我呼吁联邦政府采取主动措施，每年至少提供200亿欧元用于公共、社会和福利住房建设。”。
但联邦政府希望在预算上节省开支。联邦建筑部长克拉拉·盖维茨(Klara Geywitz)（社民党）希望通过税收减免来促进住房建设。2023年5月，住房补贴增加了——这是国家对租金成本的补贴——符合条件的受益群体也扩大了。但都只是杯水车薪。
社会组织呼吁进行租金管制
社会组织警告，住房对越来越多的人来说已经成为生存问题，这也带来了社会矛盾。工会称住房是一项人权。
一份立场文件呼吁再次将住房政策作为德国国家和公共的首要任务，并通过对土地价格和租金进行调控，来实现住房市场的公平性。严格监管的批评者则警告说，如果投资者缺乏财政激励，新建的项目将会更少。
7.5平米蜗居
鉴于大量存在的问题，德国住房市场短期内或很难得到缓解。只有那些供暖系统陈旧、能源改造成本高昂的老房子才会出现价格下跌。
在未来，使用天然气或石油供暖的房屋将受到碳排放价格的影响，这将进一步增加普通收入者的压力，他们只能选择搬去更小的住房。
也许到那时会出现更多像柏林的这则广告：一位女士正在为其15平米的公寓寻找合租室友，价格为120欧元。
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相关图集：看看德国人都怎么住？
大家一起来租房：在很长一段时间里，柏林的老式住宅人满为患。常常是一大家子人住在一间、两间房里。那些老式住宅往往状况很差，就像（图中）上世纪80年代柏林普伦茨劳贝格的这些专门用于出租的旧楼一样。不过如今，经过整修、翻新的老式公寓则非常受欢迎。
社会主义“板楼”：在前东德，政府为了解决住房紧张的问题，在全国上下盖起图中的这种板楼。这些板楼的所有者通常是国有企业、住房协会。在当年，这种单元楼很受欢迎。对比旧时住宅，它们房子新，房租低，而且水、电、暖一应俱全。
阳台很重要：根据数据统计网站“Statista”2015年调查，48%的德国人租房住，52%的人则选择买房——买房者的比例比两年前增加了不少。大部分租户选择住在公寓楼，最好有阳台，毕竟在夏日，自家阳台就像是一片小绿洲。
庭院闲聊：柏林老式住宅的另一个特色是：里院通常有一栋或者几栋楼，以前其中还常有商家。作为房客，在院子里很容易与过往的邻居攀谈起来。
公寓门铃：在传统的居民楼门铃上，通常只写着住户的姓，不会标明楼层。因此，如果有客人来拜访的话，要记得告诉访客自己所住的楼层！
合租生活：很多大学生、艺术青年都喜欢相对实惠的合租，这一点在大城市尤为明显。有时候，客厅也被作为卧室租出去，以便进一步摊低房租。今天该谁买卫生纸？该谁打扫卫生？当然，合租生活需要一点纪律性，也需要做些妥协。
租房也要管装修？：对于刷墙这样的房屋装修，不同的租房合同规定也有所不同。比较常见的是，租客在入住或者搬走时重新刷墙。比如，你在入住时把墙或者门刷成彩色的了，房东可以要求你重新刷成原来的颜色。
厨房，这个可以有：很多初到德国的人在租房时都很惊讶：租来的房子居然不带厨房？！ 确实如此，在德国，用于出租的公寓不一定自带厨房。有时候，新租客可以幸运地从上一位租客那里，把旧的厨用电器、橱柜“继承”（买）下来。
迷你卫生间：老房子的卫生间通常很小。很多旧式公寓起初没有自己的浴室、卫生间，后来额外添上去的，因此修在某个角落里，或者像图中一样发挥想象力：在该柏林公寓中，淋浴被装在了厨房里。
“3ZKDB”是什么意思？：在德国找房，很容易遇到一些缩写，比如“3ZKDB”，它的意思是三间房（3Zimmer）、带厨房（Küche）、带门厅（Diele）、带浴室（Bad）。此外，房屋信息中通常还会包括平米数。在德国，租金最高的城市是慕尼黑，其平均租金达到了每平米16.55欧元，其次是法兰克福和斯图加特。