香港房地产市场萎靡，部分归咎于美联储加息

2023年8月3日10:10 CST 更新

香港昂贵的房地产市场常常被视为香港经济的晴雨表。目前这个市场的情况似乎并不乐观。

房价走低。写字楼空置率创纪录高位。商业地产投资已大幅下滑。据摩根大通(JPMorgan)分析师的研究，香港一些大型开发商的市值与资产净值之比目前处于30年低位。资产净值是衡量财务健康状况的一个指标。

房地产服务公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)研究部门高级主管Cathie Chung说，一个重要原因是利率高企，这加重了按揭购房者的负担。由于港元与美元挂钩，香港货币当局不得不追随美国的利率决定，其刺激房地产行业和整体经济的能力由此受限。

自去年3月以来，美联储启动了历史性的加息周期，将基准联邦基金利率从零左右上调至5.25%-5.50%。香港事实上的央行——香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority, 简称﹕香港金管局)紧随其后，在同一时期将基准利率从0.75%上调至5.75%。

在线房地产市场平台Spacious的首席执行官Asif Ghafoor说，利率上调对香港的全面影响尚未显现。自今年年初以来，该平台上挂牌的住宅房产的要价已经下降了5%。他说，销售价格往往也会随之下跌，未来六个月可能会下跌5%至10%。

为了提振市场，香港金管局在7月初放宽了按揭贷款规定，允许计划自住的购房者在购买某些房产时减少首付，并增加贷款，这是2009年以来的首次。但业内人士认为，痛苦远未结束。

仲量联行的Chung表示：“我们预计复苏将是缓慢而漫长的。 ”

香港房地产市场的低迷让开发商的股价受到了冲击，而房地产开发业务是香港一些最富有家族的一大财富来源。长江实业集团有限公司(CK Asset Holdings Limited, 1113.HK, 简称：长实集团)、恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development, 0012.HK, 简称﹕恒基地产)、新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties, 0016.HK, 简称﹕新鸿基地产)和新世界发展有限公司(New World Development, 0017.HK, 简称﹕新世界发展)今年迄今的股价表现都明显逊于大盘；这几家公司的部分股权仍由创始人家族持有。FactSet慧甚的数据显示，新世界发展和恒基地产股价今年以来跌幅超过15%。

香港是全球最重要的金融中心之一，被许多外资企业视为进入中国内地的门户。目前，香港正受到投资银行活动放缓（今年有多家大型银行裁员）和中国经济复苏不稳的打击，这削弱了香港的企业和潜在购房者的信心。

世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，今年上半年香港写字楼的整体空置率达到了15.7%的纪录高位，而2018年的平均空置率还不到5%。在香港的中心商务区，空置写字楼面积几乎是2018年的八倍，2018年时中心商务区的空置率仅为1.3%。

世邦魏理仕的数据显示，4月至6月间的商业地产投资额相当于6.03亿美元，仅为第一季度的三分之一，也是2008年底以来的最低季度数字，当时全球金融危机导致信心大幅下降。

世邦魏理仕香港的办公楼部主管冯慧诗(Ada Fung)表示，今年早些时候，香港与中国内地的边境重新开放，但来自内地的公司并没有像许多人预计的那样抢占写字楼空间。她说，灵活的工作安排和地缘政治紧张局势导致许多公司暂停扩张计划，这也抑制了对办公空间的需求。

供应过剩加剧了需求下降的局面。在2019年之前，开发商购买了土地并开始建造一些新楼；2019年，香港大范围的抗议活动冲击了整个城市，直到通过了严格的国家安全法后才告一段落。此后，对商业地产的需求很快因新冠疫情的蔓延而受到削弱。

世邦魏理仕的数据显示，今年上半年香港写字楼的整体空置率达到纪录高位。

图片来源：Paul Yeung/Bloomberg News

Fung说，这种供求关系的变化最终让潜在租房人占据了上风。她认为，这可能是一次健康的重启。

有理由对香港房地产市场的未来感到乐观。在中国大陆与香港之间的边界重新开放后，购买奢侈品的游客涌入香港，令零售业对商业地产的需求增加。最近住宅租金的上涨也有望帮助推动房价上涨。

在经历了近几年专业人士和其他居民的外流后，香港已开始吸引人员流入，其中包括外国留学生和通过港府各种人才计划来到香港的人员，这些计划旨在扭转香港人才流失的局面。摩根大通的香港房地产研究部主管梁启棠(Cusson Leung)说，这有助于租金在第一季度触底后回升，并可能带来更多的房产投资需求。