播客实录：中国楼市危机
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Jessica Mendoza：几十年来，中国一直是全球增长最快的经济体之一。增长的很大一部分来源就是其蓬勃发展的房地产市场。
Rebecca Feng：中国的住房拥有率相当高，比美国高得多。
Jessica Mendoza：这是我们驻香港的同事Rebecca Feng。
Rebecca Feng：超过90%的中国家庭拥有自己的住房，而美国的这一比例约为65%。一个重要原因是，在本世纪头20年的大部分时间里，房价一直在上涨，几乎没有放缓迹象，因此，人们更愿意把钱用来买房置业。大多数经济学家和分析师都认为房地产行业以及家具、水泥等相关行业在中国国内生产总值(GDP)中大约占四分之一的比重。
Jessica Mendoza：这个比重真大。
Rebecca Feng：确实很大。
Jessica Mendoza：但是在过去几年中，房地产行业遇到接连不断的问题，现在中国的房地产市场正日益陷入低迷，威胁到全球第二大经济体的健康。欢迎收听“The Journal”，关于财富、商业和权力的新闻播客。我是Jessica Mendoza。今天是8月30日，星期三。接下来的节目将介绍正在扰动中国经济的楼市危机。中国的房地产行业在2010年代呈现爆炸式增长。2009年时，住宅销售总额在5,280亿美元左右。十年之后，这个数字高歌猛进地突破了2万亿美元。对房地产开发商来说，业务快速增长，他们很容易借到钱以满足需求。在这场游戏中，最大的参与者之一是一家名为中国恒大集团(Evergrande)的公司。
Rebecca Feng：老实说，这家公司的规模之大令人震惊。他们巅峰时期的估值大约有500亿美元。
Jessica Mendoza：恒大作为一家公司以什么著称？他们的声誉如何？
Rebecca Feng：他们某种意义上是中国房地产界有名的坏小子。谁都知道他们。他们大量借贷，大举扩张，为了支持这种高增长，他们借了很多钱。
Jessica Mendoza：恒大还向其他业务投入资源，包括一家瓶装水公司和一家足球俱乐部。到2021年，这家房地产商已经积累了大约3,500亿美元债务，其中包括银行贷款和它向投资者发售的债券。
Rebecca Feng：恒大向投资者提供极其丰厚的利率，高峰期的年化回报率可达8%至13%。这个回报非常之高。所以在美国，有段时间一些人会说，只要音乐一直播放，你就要随之起舞。所以，他们真的借了很多钱，也实现了巨大的增长。但随后，音乐停止了。
Jessica Mendoza：2021年年底，恒大违约了。一起规模巨大的企业违约事件登上了全球头条新闻。它的违约引发了一连串事件，该公司最终将成为中国房地产市场的一个危险预兆。由于没有现金可供支配，恒大无法启动新的建设项目，甚至无法完成买家已经付款的房地产项目。
Rebecca Feng：有统计说中国大约80%的新房销售都是预售的。
Jessica Mendoza：好吧。
Rebecca Feng：意思是这些房屋在竣工之前就已售出，而且人们已经全额付款。因此，这就带来了一种可能的风险：人们的希望永远也无法实现。
Jessica Mendoza：恒大曾表示，该公司正在努力保护债权人和消费者的权益。截至6月份，它已重启购房者翘首以待的600多个预售项目的施工。
Rebecca Feng：我认为对于普通房主来说，他们会这样想：如果恒大不能交付我的房子，那么其他民营开发商能交付吗？房屋买家开始怀疑自己的房子能否完工，所以他们不再购买。
Jessica Mendoza：销售量暴跌，与住房市场相关的其他行业也开始感受到痛楚。
Rebecca Feng：还有一些规模较小的公司，他们从恒大手中承接建筑工作，然后也可能会销售钢材、涂料、家具或者门窗。他们都不得不承担一些恒大带来的巨额损失，因为当恒大违约时，它就无法再偿还供应商的款项。因此，这些公司都开始裁员或推迟向自己的供应商付款。我想说的是，接下来会发生的事情就是开发商像多米诺骨牌一样倒下。
Jessica Mendoza：我们这里谈到的有多少家开发商？或者说其数量在全国所占的比重有多少？
Rebecca Feng：在恒大违约后的一年半里，我们每个月都会听到又有一家开发商拖欠债务的消息。过去，每当有开发商违约的时候，我们就会撰写一篇报道，因为那种情况很罕见，你不会每天都看见有开发商违约。但是后来在某个时刻，我记得我的编辑这样说，因为他们都在违约……
Jessica Mendoza：这种事情还算是新闻吗？
Rebecca Feng：没错，这还算是新闻吗？后来，我们开玩笑说，如果有哪家开发商真的偿付了债务，也许我们应该就此写一篇报道。
Jessica Mendoza：哦，天呐。
Rebecca Feng：所以我认为，说到违约的开发商数量，我想大约有50家。我们几乎停止了统计，因为有一些不知名的小公司也在违约。所以，我认为在之后的几年里大约有50家开发商违约。在幸存的开发商中，非国有企业凤毛麟角，其中一个主要的幸存者就是一家名为碧桂园(Country Garden)的大型开发商。
Jessica Mendoza：碧桂园的规模与恒大差不多，但这两家公司的名声不太一样。
Rebecca Feng：恒大因为大量举债和偏爱冒险而被某种意义上视为房地产界的坏小子，但是碧桂园去年却被中国政府部门认定为少数几个模范开发商之一。毫无疑问，碧桂园也负债累累。但是，让它成为所谓好小子的原因是，它非常非常专注于房地产本身，这一点与恒大不同。因此，这让它成为一家更专注的开发商。
Jessica Mendoza：是的。
Rebecca Feng：有意思的是，这两家公司实际上来自同一个地方，至少他们的总部在同一省份，但是，恒大在很多方面都浮夸得多。碧桂园非常低调，中国有句话叫“闷声发大财”，意思是安静低调只顾赚钱，碧桂园实际上就是这么做的。
Jessica Mendoza：是的，我想说就连他们的名字也给人很不一样的感觉，对吗？恒大和碧桂园，气质截然不同。
Rebecca Feng：是的，很有道理。
Jessica Mendoza：即使债务不断增加，碧桂园还是继续向贷方还款，但楼市危机最终还是会影响到该公司。我们稍后回来。到了2022年秋天，中国经济已步履蹒跚。疫情限制措施让市场窒息，股市触及多年低点，楼市已经陷入一年多的低迷，销售额逐月下滑，许多房主愁云惨淡。
Rebecca Feng：这时候出现了所谓的“停贷潮”。很多人在申请了贷款、交了首付之后却发现房子迟迟不能完工交付，所以就威胁停止还贷。
Jessica Mendoza：到了11月份，中国政府决定采取行动。
Rebecca Feng：所以，去年11月，迎来了一个具有里程碑意义的时刻：中国央行及银行业最高监管机构发布文件，以帮助房地产行业复苏，文件内容基本上就是涉及面非常广的16项措施。其中两项措施相对而言更重要。第一项是中央政府鼓励银行向实力较强的开发商提供融资，希望他们能接管财务状况较弱的开发商。因此，这可以说是一次行业整合。另一项是政府鼓励银行给当前债务展期。比如说，一家开发商欠银行10亿美元，要在六个月内偿还，但现在政府鼓励银行将期限延长至一年。这就缓解了开发商的偿债压力。因此我认为这两项措施在全部16项措施当中很重要。
Jessica Mendoza：然后到了12月。中国政府取消了新冠疫情限制措施，在三年的严格封锁后让经济恢复了自由。到今年2月，房地产市场又开始回暖。
Rebecca Feng：在重新开放两个月后，我们终于第一次看到中国百强房企的月度销售额出现增长。总体而言，他们2月份的合同销售额较上年同期增长15%。这是连续19个月下滑后的首次增长。在那个时候，事情似乎已经出现了转机，然后我们可以看到开发商也采取行动了。例如，我们曾经报道过，碧桂园希望重新开始拿地，这是一个重大信号，表明作为幸存下来的民营开发商之一的碧桂园又对未来有了希望。因为拿地意味着它对这个行业的前景有所期待。
Jessica Mendoza：接下来发生了什么？这种势头持续下去了吗？
Rebecca Feng：没有持续下去，真的没有。实际上这种复苏非常短暂。大约坚持到了4、5月份。
Jessica Mendoza：哦，好吧。
Rebecca Feng：是的，复苏只持续了两个月左右。我认为，复苏之所以非常短暂，是因为在疫情结束或者说限制措施取消后，人们经历了这样一段时期：他们终于可以走出家门，所以进行了一些报复性消费，其中包括买房。但很快他们就意识到，从基本面来看，房地产市场的状况仍然不太好。简而言之，人们对中国楼市似乎缺乏信心。所以，到了4月份，中国房地产市场再次陷入深度低迷，一直持续到今天。
Jessica Mendoza：市场的下行也给碧桂园带来了打击。本月早些时候（译者注：这里是说8月），该公司开始拖欠一些债务。
Rebecca Feng：他们拖欠的金额非常小。8月7日，他们未能偿付的票息大约是2,250万美元。但眼下，碧桂园正处于一个所谓的宽限期。30天的宽限期过后，如果还不能还款，他们就正式违约了。（译者注：截至本文发稿，碧桂园在宽限期结束前支付了上述票息。）
Jessica Mendoza：碧桂园表示，市场的持续深度低迷让该公司措手不及，并对其暗淡的业绩“深感懊悔”。如果碧桂园违约，这对中国房地产市场将意味着什么？
Rebecca Feng：首先，如果碧桂园违约，意味着中国最大的民营开发商完了。一位经济学家向我描述了这种假设情况，他说，如果碧桂园违约，那么中国经济和中国房地产市场将经历一次彻底洗牌。
Jessica Mendoza：哇。有其他经济推动力可以取代房地产市场的作用吗？
Rebecca Feng：也许将来会有，但眼下我们从经济学家那里听到的说法是，现在没有这种替代推动力。就推动增长而言，没有其他行业能马上发挥房地产行业的作用。
Jessica Mendoza：那些等待交房的人会怎么样呢？
Rebecca Feng：对，还要考虑他们。因为这可能构成一种社会不稳定因素。中国政府已经确保每一个开发商的首要任务都是保交楼。但据我们所知，许多房主非常生气，因为他们的房子还没有交付，他们还在苦苦等待，除此之外别无选择。
Jessica Mendoza：那么政府还会采取更多行动吗？
Rebecca Feng：我想每个人都想知道这个问题的答案，但遗憾的是，我并不知道。不过，很多经济学家告诉我们，政府对碧桂园事件采取什么态度，将表明它是否在意房地产市场，我们要看看他们究竟会怎么做。
Jessica Mendoza：所以我们基本上还要等待？
Rebecca Feng：我们还在等待。也许今后，人们和投资者（不管是全球投资者还是中国国内投资者）将不得不接受中国经济放缓这一事实。
Jessica Mendoza：本月早些时候（译者注：8月），恒大在美国申请破产保护，这是全球最大规模的债务重组案的一部分。今天，碧桂园公布在短短六个月内就亏损了67亿美元。以上就是今天（8月30日，星期三）的全部内容。“The Journal”是由Gimlet和《华尔街日报》联合制作的播客。本期播客的补充报道由Cao Li和Frances Yoon提供。谢谢收听。明天见。