中国政府的救市新举难挽楼市长期颓势

2023年9月13日15:05 CST 更新

面对国内重要房地产行业的深度萎靡，中国政府终于采取了一些有力举措。到今年年末，中国房地产市场有望得到明显提振，但从长远来看，该市场仍将处于结构性下行状态。

最近几周，中国政府推出了多种举措来支持疲软的房地产市场。虽然还没有出台像2015年或2009年那样的大规模刺激措施，即“大水漫灌式”(kitchen sink)强刺激，但近期措施涉及的范围和广度已经非常引人注目，尤其是与今年夏季国内经济增长近乎停滞时所奉行的低调政策反应形成了鲜明对比。

上海和深圳等中国几个最大型城市已取消了一些实施已久的购房限制。特别重磅的一个政策就是认房不认贷，即以前有过房贷记录的购房者只要目前在所在城市名下无住房，就可以享受类似于首套房的优惠政策，首付比例和房贷利率都相应降低。这一政策有助于刺激改善型购房者重返市场，让他们能够无需一下子支出大笔现金就可换入更好的住房：鉴于家庭现在对风险的厌恶程度，这一点相当重要。

包括中国央行在内的其他监管机构也将降低首套房和二套房的最低首付比例，并推动各家银行降低存量房贷利率。野村(Nomura)估计，存量房贷的借款人每年总计可因此节省人民币2,000亿至3,000亿元（约合270亿至410亿美元）的利息支出。

鉴于近年来中国中央领导层一直都在全面强调“房住不炒”的口号，这次针对二次购房者释放出来的宽松信号显得尤为重要。困扰中国房地产市场的问题不仅有人口结构不佳和非一线城市建设过度等基本面因素，也包括中国政府过于成功地压制市场活力的行动。

因此，任何表明中国政府正在放松、哪怕只是略微放松其打击炒房立场的切实信号，而不是停留在口头层面，都值得关注。咨询公司龙洲经讯(GaveKal Dragonomics)分析师咬丽蔷(Rosealea Yao)在最近的一份报告中写道，现在的信号很明显，为了稳定住房销售，政府现在愿意在更大程度上容忍房地产市场投机行为。

这些新措施将吸引一些购房者入场，尤其是一线城市那些希望置换更大住房的购房者。未来几个月，这些城市还可能进一步放松仍存的购房限制。

然而，对于作为实际住房市场主体的中小城市，这些举措的影响可能较为温和。首先，这些城市中许多地方要么一开始就没有那么严格的限制，要么已在今年早些时候放松了限制。这些城市住房供过于求的情况也更加严重。因此，大城市住房销售的回暖是否会提振中小城市的人气仍是个未知数。

未来几个月，中国房地产市场有望开始企稳，但会是在一个远低于2020年底和2021年初峰值的水平上企稳。摩根士丹利(Morgan Stanley)预计，在本十年内，每年的新房需求将降至900万套，较2021年水平低35%左右。

中国政府的新措施将给国内处于压力之下的房主以及建筑和开发商一个喘息的机会。但房地产的黄金时代早已结束，而且基无迹象表明中国政府希望重现这种繁荣，即便这意味着未来几年经济增速会大大降低。