美国写字楼市场不振，中国情况更糟

Stella Yifan Xie | Photographs by Gilles Sabrie for The Wall Street Journal

2023年9月20日16:05 CST 更新

美国写字楼市场不景气。在某些方面，中国的情况甚至更糟。

随着中国经济面临多年来最严重的放缓态势，深圳和武汉等曾经高速发展的城市当前存在写字楼大量空置问题，租金也在下降。

根据房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据，截至6月份，中国18个主要城市的写字楼空置率接近24%。这比美国的情况还要糟糕，美国6月份的写字楼空置率达到18.2%，创30年新高。

然而，与美国不同的是，中国的写字楼市场并未遭遇企业明显转向混合办公模式的困境，向这种办公模式的转变已减少了西方公司对办公空间的需求。

中国正面临一个更基本的房地产问题：开发商建造了太多楼房，而现在国内经济疲软，根本无力消化这些供应。

中国第二季度GDP环比仅勉强实现增长，7月份青年失业率创下纪录新高。对民营部门的监管整顿，包括针对阿里巴巴集团(Alibaba Group, 9988.HK, BABA)和腾讯(Tencent Holdings, 0700.HK, TCEHY)等消费互联网公司的行动，以及私募公司的投资疲软，无不抑制新租赁需求。

今年将有一大批新写字楼投放市场，这将加剧市场阴霾。

世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬(Henry Chin)说：我们离底部越来越近，但还没有看到底部。

图片摄于北京银河SOHO。北京第二季度写字楼空置率升至18%。

图片来源：Bloomberg News

这与中国住宅房地产行业的问题如出一辙。由于开发商建造了过多住房，而政府收紧信贷为许多专家口中的过热市场降温，中国住宅房地产行业陷入了数年低迷。房地产开发商国际债务违约事件屡见不鲜。

分析人士普遍不太担心中国写字楼市场的影响，该市场的规模小于中国住宅房地产行业，尽管近年来这两个行业合计占中国GDP的20%或更多。

大多数写字楼资产由中国国内投资者所拥有，比如房地产开发商、保险公司、腾讯等科技巨头，但也有一些大型外国公司进入了中国的商业房地产市场，包括贝莱德(BlackRock, BLK)和美国房地产开发商铁狮门(Tishman Speyer)。

分析人士说，许多国内写字楼所有者有足够的财力，可以承受写字楼资产的一定损失。尽管如此，写字楼空置率高企表明经济不景气，一些投资者正感受到压力。

碧桂园曾被视为中国最稳健的房地产开发商之一，如今也陷入了财务困境。该公司尚未完工的大型项目前景堪忧，位于马来西亚的森林城市便是其中之一，这一计划容纳70万人的项目如今只有9,000人居住，冷清得宛如“鬼城”。这则视频分析了过度建设和接二连三的厄运如何使中国房地产开发商陷入亏损。封面图片来源：Adam Adada WSJ S Chinese

中国商业地产开发巨头SOHO中国(Soho China, 0410.HK)公布，今年上半年净利润约为190万美元，同比锐减93%。该公司称，未来三年，随着大批新增供应陆续入市，租金和出租率仍将“持续承压”。

许多深受近几年疫情管控之苦的中小企业缩减了办公空间。

在中国提供汽车测试软件的德国公司Peak Solution的总经理Zach Xu说，为节约成本，该公司在疫情期间缩小了上海办公室的规模，搬到了一座新的租金低30%的写字楼里。

他估计，该公司2021年末从之前的写字楼搬走时，所在楼层约有一半办公室是空置的，而且自那以来空置率很可能上升了。

Xu说，该公司目前正努力寻找新客户，但在中国当前的经济形势下，这很难。他说：我们的目标是撑过今年。

房地产服务提供商第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，华中城市武汉有6.3万平方米的甲级写字楼入市，推动光谷(Optics Valley)的空置率在6月份达到逾30%的历史高位。光谷是武汉市一个深受科技公司青睐的区域。

第一太平戴维斯的数据显示，在中国南方的另一个科技中心深圳，截至6月份，办公楼空置率超过了25%，接近2020年新冠疫情传播初期的上一个高点。腾讯和硬件巨头华为技术有限公司(Huawei Technologies Co.)的总部都设在深圳。

腾讯自2011年以来一直在租用深圳一栋写字楼的15个楼层。该写字楼出租方朗科科技(Netac Technology)在今年1月的一份公告中表示，腾讯提前三年终止租赁合同。朗科科技称，合同提前终止的原因是经济下行压力加剧和消费增长放缓。

腾讯发言人今年1月表示，此次退租属于办公楼宇的正常调整。

根据第一太平戴维斯的数据，在科企撤离的推动下，北京第二季度写字楼空置率升至18%，几乎是2018年水平的三倍。

世邦魏理仕的数据显示，截至6月，中国全国写字楼平均月租金与2019年相比下降了近7%。