沿旧金山街头看地产萧条

2023年10月10日08:25 CST 更新

搭乘沿加利福尼亚街(California Street)行驶的电缆车前往旧金山市中心，沿途会经过哥特式风格的慈恩堂(Grace Cathedral)和一座八英尺高（约合2.4米）的托尼·班奈特(Tony Bennett)雕像。接下来，映入乘客眼帘的是这座城市最新的地标。

这其中包括加利福尼亚街650号，这是一幢34层的写字楼，已经发生了抵押贷款违约。再往前，是加利福尼亚街101号，这幢楼的第二大租户去年走了，最大的租户则在裁员并缩减办公面积。拐弯处的Embarcadero Square挂出9,000万美元的价码等待出售，而所有者2018年购买这幢楼时花了2.45亿美元。

沿着市场街(Market Street)往前走，你会看到这座城市最大的商场——旧金山中心(San Francisco Centre)。旧金山中心的一名所有者停止还贷后，其名称便从墙上卸了下来，但标识留下的痕迹仍依稀可见。8月，零售商Nordstrom关闭了开在这儿的占地五层的旗舰店。

旧金山市中心是美国房地产价值最高的地段之一。买家为在这座蓬勃发展的城市分得一杯羹，不惜大举借债。世邦魏理仕(CBRE)旗下子公司Econometric Advisors的数据显示，这里目前的空置率接近美国全国空置率的两倍。标普全球(S&P Global)称，所有者们为购买写字楼，发行了近120亿美元的债券。

面对即将到期的债务，如果没有贷款人愿意提供贷款，写字楼所有者会陷入困境。银行已经在减少对写字楼所有者的贷款，今年的商业地产抵押贷款支持证券发行量也大幅下降。

加利福尼亚街600号和加利福尼亚街101号的空置率正在上升，而一个全国性房东拖欠了包括加利福尼亚街650号在内的房产所抵押的17亿美元债务。

图片来源：Helynn Ospina for The Wall Street Journal

旧金山的写字楼市场近期出现了复苏迹象，房地产估值虽然大幅下降，但销售有所恢复。不过，随着一批已面临拖欠问题的贷款到期，旧金山的经济动荡可能会延续下去。在位于市中心的购物区联合广场(Union Square)，约半数的零售店铺已关门，政府收入也有所下降。湾区捷运系统8月份的客运量较2019年同期下降了61%。

移动银行Chime不予置评。办公空间租赁公司WeWork的一名发言人表示，该公司的目标是从业绩不佳的地点撤出，并重新协商租约，以实现盈利。

旧金山中心这一该市最大的购物中心出现出租率下降、人流量减少。在此之后，业主将钥匙交给了贷款人。

图片来源：Helynn Ospina for The Wall Street Journal

今年8月，零售商Nordstrom关闭了在旧金山中心占地五层的旗舰店铺。

图片来源：Helynn Ospina for The Wall Street Journal

旧金山中心由一座有百年历史的老建筑改造而成，而市场街上方闪闪发光的穹顶是老建筑仅存的结构之一。

新冠疫情对该商场的零售商造成沉重打击，这座大楼最大的租户之一——动漫流媒体公司Crunchyroll放弃了位于七楼的办公空间。商场的入驻率现在不到50%。而在发放5.58亿美元抵押贷款时，入驻率曾高达96%。

今年6月，这座综合设施的所有者Unibail-Rodamco-Westfield和Brookfield Properties停止偿还抵押贷款。到了7月份，Westfield的标牌被移除，只留下依稀可见公司名称的残痕。今年8月，Nordstrom关闭了店铺。开发商酝酿着把商场改造成一座足球场。

Westfield表示，销售额、入驻率和客流量的下降是公司将该地产所有权转给贷款机构的原因。

利率上升对房地产价值构成冲击。以债券基金闻名的投资公司太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)在加利福尼亚街650号遭受了双重打击。

这幢写字楼的租户包括提供“先买后付”服务的贷款商Affirm Holdings，该公司裁员19%，正在考虑放弃租约。该公司首席执行官马克斯·列夫钦(Max Levchin)在给员工的信中写道，利率上升“抑制了消费支出，并大幅增加了Affirm的借款成本”。