美国商业地产市场发出最明确的危机警告
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在美国商业房地产金融这个不透明、高风险的角落，止赎的情况激增，这是房地产市场动荡正在恶化的最明显迹象之一。
据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)的一份分析，今年贷款机构针对高风险房地产贷款发出的止赎通知数量创下新高。其中许多贷款类似于二次按揭贷款，俗称夹层贷款。
夹层贷款的利率很高，与按揭贷款相比，其止赎的路径更快、也更容易。《华尔街日报》的上述分析发现，今年截至10月份，共有62份夹层贷款和其他高风险贷款的止赎通知。这一数字是去年全年的两倍多，且很可能创下有史以来最高年度纪录，利率走高和空置率上升打击了房地产行业。
夹层贷款止赎通知的增加虽然绝对数字不大，但颇为重要，因为它比按揭贷款的止赎率更能直接地衡量商业房地产的困境。
数据公司追踪的商业按揭贷款止赎数量仍然很低。相关案件在法庭上推进缓慢，从违约到传统的按揭贷款止赎之间可能需要数月甚至数年的时间。银行通常也不愿意接管建筑物资产。
相比之下，夹层贷款止赎通常既快又容易，因为这些贷款在技术上不属于按揭贷款。由于这些贷款不出现在房产记录中，所以《华尔街日报》无法确定已宣布止赎的金额。
这些贷款在2008至2009年金融危机后的10年间兴起，监管机构对大型银行进行整顿，使这些银行放贷更加保守。许多业主通过向较小的银行借款，或者从债务基金和其他非银行贷款机构获得二次贷款来弥补融资缺口，抵押的房产通常已有按揭贷款。
贷款机构愿意提供夹层贷款，因为这些贷款的收益率较高，在长期政府债券利率徘徊在2%左右的年份里，这些贷款的收益率往往超过10%。
位于时代广场的32层Margaritaville Resort就是遭遇夹层贷款崩溃的建筑物之一。
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夹层贷款成了黑石(Blackstone)、KKR和Starwood Capital等公司的大生意，这些公司总共借出了数以十亿美元计的资金。韩国资产管理公司也成为夹层贷款发放大户，以纽约和洛杉矶等城市的酒店和写字楼为抵押放贷。金融公司通过EB-5现金换签证计划从成千上万的准移民手中汇集了数以十亿美元计的资金，将这些资金变成了向开发商提供的夹层贷款。
这些债务使得投资者可以在几乎不投入自己资金的情况下抬高价格，在2022年之前导致商业房地产市场膨胀。
如今房价正在下跌，许多此类贷款出现违约，这一最新迹象表明，监管机构在2008-09年危机后为支撑大银行所做的努力给房地产融资带来了新的麻烦。
“很多借款人基本上都在说‘我不能再持有这笔资产，不能再继续投钱了，’”律师事务所Adler & Stachenfeld的执行合伙人Terri Adler表示。“贷款人则说‘好吧，我们会收回’”。
夹层贷款出了名的不透明。与房贷不同，夹层贷款不出现在房产记录中，因此房地产数据公司无法追踪其中的许多贷款。没人知道此类债务到底有多少。
开发商Sharif El-Gamal在3月份拖欠了时代广场Margaritaville Resort 5,700万美元的夹层贷款。
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《华尔街日报》统计了追溯到15年前的、数十家全国性和地区性报纸印刷版上刊登的商业地产贷款UCC（按：Uniform Commercial Code，《统一商法典》，简称UCC）止赎售卖公告，以衡量相关困境的程度。房产中介称，尽管有时房贷机构也会使用这些通知，但通常是针对夹层贷款的。
夹层贷款的担保人是拥有标的大楼的有限责任公司，而不是以房产本身作担保。这意味着贷款人往往可以在几周内就接管标的大楼，尽管并非所有公告的止赎售卖都会成为现实。
时代广场(Times Square)的玛格丽塔维尔度假酒店(Margaritaville Resort)就是陷入夹层贷款危机的一座大楼，这家32层高的酒店设有室外游泳池，于2021年7月隆重开业。
根据法庭记录，两个月后，随着利率接近历史最低点，开发商Sharif El-Gamal在1.67亿美元的抵押贷款之外，又为大楼申请了5,700万美元的夹层贷款。
今年3月，El-Gamal对这笔贷款违约。根据法庭记录，他在给贷款人的一封电子邮件中将问题归咎于利率提高、资本市场收紧和大厦零售空间空置等挑战。上个月，该夹层贷款的提供方Arden Group赢得了该摩天大楼的止赎拍卖。
位于曼哈顿的斯图维森特镇和彼得-库珀村公寓大楼在2008年金融危机后被贷款人接管，根据该大楼的债券募集说明书，它曾有11层夹层债务。
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最近许多止赎的项目都是办公楼。今年早些时候，资产管理公司Brookfield的一家附属公司取消了洛杉矶一座48层大厦的赎回权，因为该大厦的业主有一笔6,470万美元的夹层贷款出现违约。一些公寓投资者承担了过多的浮动利率债务以购买破旧不堪的房产，计划大幅提高租金，这些投资者也遇到了麻烦。
中介公司Mission Capital负责商业贷款销售的Alex Draganiuk说，在去年利率开始上升之前，夹层贷款的利率通常在10%到12%左右，甚至更高。现在，这类贷款的利率往往超过15%。这使得贷款到期后再融资变得更加困难，从而导致更多的违约和止赎。
在2008年之前的几年里，夹层贷款为一些大型交易提供了资金。虽然当时此类贷款的数量较少，但它们往往层层叠加。
“形势变得太疯狂了，”律师事务所Kramer Levin Naftalis & Frankel合伙人Kenneth Chin说。“我做过一笔有六层夹层债务的交易。”
贷款加起来往往超过了相关大楼的价值。位于曼哈顿的斯图维森特镇和彼得-库珀村公寓大楼(Stuyvesant Town and Peter Cooper Village apartment complex)在2008年金融危机后被贷款人接管，根据该大楼的债券募集说明书，它曾有11层夹层债务。当市场转向时，美国各地许多贷款化为了乌有。
近年来，分层夹层贷款卷土重来。曼哈顿时代广场20号的42层酒店和零售商场估值一度达到24亿美元。根据法庭记录，该建筑曾有四笔夹层贷款。
该零售商场招商困难，而当新冠疫情导致全球旅行停滞时，这座酒店也空置了下来。其夹层贷款的放款人之一、韩国韩亚金融集团(Hana Financial Group)的一家附属公司于今年9月接管了该大楼。