梅西百货的房地产和零售业务哪个更有价值？

2023年12月13日11:10 CST 更新

一个财团对梅西百货(Macy's Inc., M)的潜在收购令一个旧理论重新受到关注：零售业的大部分价值存在于地产中。

梅西百货股价周一大涨，此前据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)报道，Arkhouse Management和Brigade Capital Management在12月1日提出了一项价值58亿美元的收购提议。这些投资者提出以每股21美元收购其尚未持有的梅西百货股票，与该公司前一天的收盘价相比溢价约32%。

梅西百货周一收盘报20.77美元，市值单日增加超过9.26亿美元。

Arkhouse基本专注于房地产投资，过去曾竞购办公空间开发商Columbia Property Trust和管理多户住宅的Preferred Apartment Communities。Brigade Capital Management则较专注于零售业，其投资对象包括J.C. Penney、Sears和Neiman Marcus。

尽管这些收购方还没有公开表明自己的意图，但几乎可以肯定的是，它们都对梅西百货的房地产感兴趣。

梅西百货不予置评。

截至今年1月，包括Bloomingdale's百货店和Bluemercury美容连锁店在内，梅西百货拥有其约783家门店中的300多家。梅西百货还拥有另外102家门店，但所在的土地是租来的。根据证券公告，还有四家店为部分自有、部分租赁。

据研究公司GlobalData的董事总经理Neil Saunders估计，梅西百货拥有的房地产价值约为60亿美元，高于该公司截至上周五约48亿美元的市值。

他说：“当你研究梅西百货的价值时，房地产才是瑰宝。 ”

TD Cowen分析师Oliver Chen指出，一些地点或有契约限制，这可能会禁止这些房地产的开发。他表示，由于多数地点都有独特的协议，因此实现这些房地产的价值可能会非常耗时。

Saunders称，梅西百货的零售业务也不如人意，“多年来一直表现不佳”。今年前九个月的净销售额为149.7亿美元，与2019年同期的162.2亿美元相比下降7.7%。这期间利润下降22%，至1.75亿美元。

随着购物者转向折扣店、快时尚零售商和希音(Shein)等后起之秀，百货公司面临着越来越大的压力。消费者也更多地从品牌商那里直接购买，这些品牌商纷纷开设了自己的零售店和网站。

另一家上市百货商店连锁店Kohl’s已面临激进投资者的压力，同时该公司继续受困于低迷的销售额。J.C.Penney已申请破产，并获得了一些商场所有者的救助。在奢侈品销售下滑的情况下，Saks Fifth Avenue和Neiman Marcus已经在探索合并。而Bon-ton已大不如前。只有由创始家族经营的Dillard’s餐厅依然生意红火。

梅西百货的高管已表示，这家零售商正在逐渐演变，以恢复销售增长。该公司首席执行官Jeff Gennette定于明年退休，并将领导权交给梅西百货总裁兼候任首席执行官Tony Spring，后者曾执掌Bloomingdale。每年光顾梅西百货的购物者有数千万。

梅西百货已顶住了来自激进投资者的压力，这些投资者敦促该公司出售自身的房地产并将其租回。这样的举动往往会先给投资者带来利润，但可能会让这家零售商背负债务般的租金支付负担，并降低该公司适应不断变化的市场状况的能力。

梅西百货的选择是出售了一些门店，比如旧金山的一家门店，并与房地产公司合作，在其他门店实现价值。该公司还表示，计划在Herald Square的纽约旗舰店顶部建造一座写字楼。TD Cowen的Chen估计，Herald Square约占梅西百货房地产资产组合价值的五分之一。

已倒闭的连锁百货公司Mervyn's为售后回租方式提供了前车之鉴。收购Mervyn's的私募公司将其拆分为一家运营公司和一家房地产公司。后者在经济陷入衰退之际上调了租金。该公司已于2008年停业。

还有Sears，在其所有者、对冲基金经理Eddie Lampert多年来频频出售其房地产物业且未将足够的售出所得再投资于零售业务后，该公司于2018年濒临破产。如今，Sears只运营着寥寥几家门店，其鼎盛时期运营的门店有数千家。

梅西百货仍然是全球最大的连锁百货公司之一，其运营的任何重大变化都会影响到旗下94,000多名员工、数不胜数的供应商及其门店所在的购物中心。

Saunders说：“尽管我们对梅西百货目前的管理层颇有微词，但他们至少专注于努力将这家公司当作一家零售商来经营。”他还说，虽然出售房地产会带来短期利润，但从长远来看，这将使梅西百货处于弱势地位，导致“该品牌进一步地加速衰落”。