【獨媒報導】近來不少法團就大維修工程引來爭議，市建局行政總監韋志成一連兩周發表網誌談及。除了上周指在最快4月開始優化「招標妥」，直接將帳戶及密碼郵寄予參與「招標妥」大廈的業主，讓他們可以查閱相關文件。本周則表示會強化「樓宇復修平台」 ，加入更多資料，並繼續推廣去年年底推出的標準化「招聘承辦商招標文件及合同」。

市建局行政總監韋志成周日（3月19日）發表題為《消弭「天價」維修工程疑慮 「招標妥」及「樓宇復修平台」助業主認識「正價施工」》，提到不少就大維修工程出現爭議的個案。他在文中提到，一般接獲強制驗樓命令的樓宇，樓齡已達30年，設施或長時間沒有維修保養，以及出現不同程度的老化和損壞。由於規模較大，故或令業主認為費用過高。

非法例訂明工程推高回標價

網誌提到，業主就「天價」工程往往有四項誤解。首先是工程範圍，強制驗樓令包括五項訂明標準工程，分別是外牆牆身及相連構築物；屬於公用部份的柱、牆、橫樑及樓板等結構構件；消防安全構件；排水系統以及識別僭建物。不過工程顧問往往會一併建議進行其他非訂明工程，例如更換食水供應系統，沖廁水系統和水缸、以及翻新公用地方和在地下大堂加裝冷氣等。

這些非訂明工程或佔工程總造價一定份額，故回標價無可避免較高。韋志成指在落實工程範圍時，法團應就決定進行的非訂明工程作全盤考慮，並提供合適建議向業主解說。

第二是回標價為何差距大，原因之一為用料。網誌舉例指外牆飾面可選用「價格親民」的用料，亦可使用日本或歐洲生產的牆磚，如未細閱施工方案，難以作客觀評估及理性決定。

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「總包制」引來爭議

此外，網誌指目前多數樓宇皆採用「固定總包」形式工程合約，原因為人工及物料等價格浮動，如工程超支將由承辦商承擔風險。不過這亦引來業主質疑承辦商「報大數」或「偷工減料」。

最後是承辦商的評分機制。由於「招標妥」倡不應以「價低者得」作為準則，網誌倡業主大會自行訂立評分準則。惟部分業主或不理解，致對結果產生質疑。

目前參與「招標妥」的樓宇，市建局會委派獨立專業人士，提供獨立報價。不過網誌重申，該獨立報價不應被視為「最低價」，原因為承辦商會考慮其他如物料價格及人手等因素，認為業主應以獨立報價為「基準價」，對部分偏離「基準價」較多的回標價進行仔細分析。

網誌提到，南區一個大型屋苑的「基準價」約5億，經業主分析不同標書及分析後，最終揀選回標價第二低的承辦商，費用約6億。

去年底推標準招標合約

針對上述問題，市建局在去年年底推出標準化的「招聘承辦商招標文件及合同」，對工程作更清晰規範，並加入圖紙方式解說，而非單以文字。此外就「總包制」中部分難以作量化估算的項目如批盪及混凝土工程，可選擇「按量付款」報價機制。業主及承辦商需安排獨立第三方人士，確認修補混凝土的實際工量，按此付款，金額設「封頂」機制，減少雙方在工量上的爭拗。市建局會向尚未展開工程招標的樓宇，推廣試用標準化合同。

市建局亦會加強「工程費用資訊中心」的內容，將目前包括的25個常用工程進一步細化，包括不同施工方案及用料，提升資料的參考度。

韋志成在上周的網誌，則提到目前參與「招標妥」的大廈，法團需向所有業主提供登入帳戶及密碼，供他們於網上查看涉大維修的文件，惟部分法團未有遵從。故市建局決定最快下月開始，士接以郵寄方式向每一個業主提供帳戶及密碼。