银行延展商业房地产贷款是否是在饮鸩止渴？

2024年4月5日11:30 CST 更新

日益迫近的由即将到期的商业房地产贷款堆积而成的“到期墙”虽然已被后移，但变得更高了。

银行的商业房地产贷款目前正加速增长。据美联储的数据，2024年第一季度，经季节性因素调整后，商业房地产贷款环比增长1.2%。这结束了去年增长放缓的趋势；增长率在去年第四季度曾降至0.3%。

投资者已在为迎接商业房地产贷款到期潮做准备。届时银行究竟是要重组还是要核销发放给业主的房贷，可能不得不做出很多艰难的选择；目前众多业主正苦苦应对出租率和租金费率方面的问题。

但去年的情况并不尽如人意。MSCI Real Assets在最近的一份报告中指出，据他们所知，定于2023年到期的2,140亿美元房贷没有进行再融资，相关物业也未出售。MSCI Real Assets写道：“我们认为这些贷款的到期日已被短期延展。”

批评者通常把这种现象称作“延期并假装未曾逾期”，对银行来说，此现象已使2024年到期的贷款大幅增多。保德信金融集团(Prudential Financial)资产管理业务旗下的PGIM Real Estate在最近的一份报告中指出，银行的2024年商业房地产贷款预计到期规模比之前的估计增加了35%。

因此，就目前而言，尽管去年的商业房地产贷款新增步伐大幅放缓，但拖延时间较长的贷款以及之前就已背负的根据项目进度发放贷款的义务仍在维持银行的放贷量。

Autonomous Research的分析师在最近的一份报告中写道：“既有承诺使供资增加，到期贷款没有出路。”他们估计，在银行今年到期的商业房地产贷款中，约40%实际上是本应在2023年到期的贷款。

这是一个好消息与坏消息并存的局面。一方面，贷款并没有注销，亏损也没有变成现实。但同样贷款也没有偿还并解决。这个问题挥之不去，迫使投资者不断猜测这些贷款最终是否会如银行预期的那样得到偿还。

Autonomous追踪的大型银行的上一份报告显示，这些银行为商业贷款组合预留的贷款损失准备金大约相当于贷款金额的8%。这差不多是所有贷款整体准备金中位数水平的五倍。

在KBW纳斯达克银行指数(KBW Nasdaq Bank Index)今年3月份大涨8%之后，投资者对缓冲资金的要求有多高，将对银行股能否继续走强起到重要作用。然而，投资者能够据以作出判断的依据并不多。就商业抵押贷款而言，麻烦不一定以贷款拖欠的形式表现出来。许多商业房地产贷款通常采用“气球”型还款结构，即大部分本金在到期时支付。

事实上，美联储的数据显示，截至2023年第四季度，银行的商业房地产贷款拖欠率仅上升至1.2%，与2008年金融危机后触及的逾8%的拖欠率相比，仍是非常低的数据。

银行解决这些问题的一个重要方法是在贷款到期时或房地产开发商从另一家贷款机构（通常是非银行机构）寻求长期融资时，用新贷款进行再融资。

因此，尽管不能让人满意，但推迟到期日可能是正确的答案。首先，利率势将下降，这可能会缓解房东的压力，眼下这些房东难以将租金提到足够高的水平，从而按照当前的高利率支付按揭贷款。

另外，寻求折扣的买家和伺机而动的借款机构似乎很快就会准备好出手。PGIM Real Estate在其报告中写道，另类贷款机构所起的作用可能会越来越大。如果随着新规则的实施，银行需要更加注意资本和风险水平，情况就会尤其如此。

对投资者来说，等待的滋味可能不太好受。但这可能是银行目前最好的选择。