房租居高不下，令美联储难以结束抗通胀战役

2024年5月13日11:15 CST 更新

市场租金，即新签租约的租金在三年前激增，反映出新冠疫情引发了人们对更大空间的异常需求、强劲的收入增长以及供出租或购买的房屋存量处于历史低位。根据CoreLogic的数据，2022年单户住宅租金上涨了14%。

但今年2月份的租金同比增长率放缓至3.4%，反映出新公寓的供应导致竞争加剧以及经通胀调整后的收入增长乏力。根据Zillow的数据，公寓租金也出现了类似下降。

由于每年只有少数租约到期，市场租金的变化在通胀中的反映存在滞后。考虑到这一滞后性，美联储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家是根据市场租金已经发生的变化，预计住房通胀自2022年底以来将会放缓。

得克萨斯州的公寓业主Madera Residential的住宅策略部主管Jay Parsons说，“住房通胀率确实从一年前触及的峰值8.2%放缓，但今年3月份仅降至5.6%”，放缓速度比几乎所有人的预期都要慢得多。美国劳工部定于周三公布4月份的通胀报告。

解构通胀组成部分

住房类目有助于解释为什么核心通胀（不包括波动较大的食品和能源价格）在最近几个月停滞不前，未如预期的那样持续降温。3月份的核心PCE涨幅为2.8%，低于2022年的5.6%，但与去年12月份相比没低多少。

芝加哥联邦储备银行行长古尔斯比(Austan Goolsbee)上个月在接受采访时说，房地产“并没有像我们设想的那样发展”。“我仍然认为房地产将会放缓，但如果不放缓，我们将很难”使通胀率回到2%。

要了解原因，可将核心通胀分为三个不同的类目来研究：商品、住房和非住房服务。要使通胀率降至2%，美联储并不需要所有这些类别的通胀率都达到2%。

在新冠疫情爆发前的十年里，核心通胀率略低于2%，这是由于商品通胀率约为负1%，住房通胀率为2.5%至3.5%，非住房服务通胀率略高于2%。

去年的通胀放缓在很大程度上是源于商品价格回到了疫情前的趋势。要使通胀率回归2%，非住房服务通胀率必须从现在的3.5%降至3%以下，住房通胀率必须从5.8%降至3.5%左右。

如果通胀率持续居高不下，美联储官员可能会将利率维持在目前水平，即二十年来的最高水平，直到他们看到有更多经济放缓的具体证据浮现。

“最后的滞后”还是“最后一英里”？

许多经济学家仍然认为，住房通胀反映出始于两年前的新租赁放缓趋势只是时间问题。这可能需要比预期更长的时间，因为受房贷利率高企的影响，更多的租房者正在续租，而不是买房。这或许会延长新签租约带来的租金下降体现在整体通胀中所需的时间。

“我仍然认为相关措施已经祭出，但遗憾的是，措施显效的时间比我预期的要长，”彼得森国际经济研究所(Peterson Institute for International Economics)经济学家David Wilcox表示。“我预计，这些低租金最终必将体现在官方价格指数上。”

通胀停滞不前加剧了人们的担忧，即美联储可能不得不削弱劳动力市场，冒着衰退的风险，来完成抗通胀的 “最后一英里”。但如果房价等价格反映的是几年前的经济状况，而不是现状，那美联储可能就没有必要这样做。

研究公司Inflation Insights的创始人Omair Sharif举例称，汽车保险成本或医院服务价格上涨分别反映出两年前汽车价格和医院薪资的大幅上升。他说：“这事关'最后的滞后'，而不是'最后一英里'。”

需求面的有利因素

一些人怀疑住房在降低通胀方面的作用是否会像预期那样大。租金往往对薪资和收入的敏感度较高，只要工资和收入稳步增长，租金就不会放缓太多。

市场租金放缓的一个重要原因是，该行业新增住房供应量达到了创纪录的水平。不过，一些行业高管表示，由于移民增加、就业和工资增长稳健，这些住房供应正在被迅速消化。

Parsons表示：”过去六个月里的超预期表现之一是需求重新加速，尤其是多户住宅的需求。

在总部位于休斯顿、拥有5.8万套公寓的Camden Property Trust，租户搬出并买房的比例已降至9%，是该公司30年历史上的最低水平，也低于15%-18%的传统迁出率。

可以肯定的是，Camden今年的租金增幅预计将低于1%。去年的租金增幅从2022年创纪录的13%降至3%。

“大多数人原本认为，整个阳光地带(Sunbelt)的租金增长会大幅缩窄，”Camden首席执行官Ric Campo表示。“但现在的情况是，需求比多数人预期的要多得多。”