2024-06-04T14:25:54.686Z
中国过去一年新开工商品房面积大减

（德国之声中文网）路透社的分析报道称，从纸面上看，中国几乎处于美国和西班牙 2000年代末房地产危机开始缓和时的水平。至今年4月，中国在12个月内的住房新开工面积降至 6.34 亿平方米，同2021年的高峰期相比下降了 63%。

分析人士称，这表明住房建设可能会在一年左右的时间内触底，从而减轻房地产业危机给经济增长带来的部分压力。“我们有理由相信，建筑业将很快趋于稳定”，荣鼎集团（Rhodium Group）的合伙人莱特（Logan Wright）说。

考虑到人口和其他因素，国际货币基金组织估计，在未来10年内，中国的住房基本需求将达到平均9.5亿平方米。其中的一些需求将消化中国现有巨大库存的一部分。这可能意味着房地产投资可能即将触底。

“房地产行业有可能出现周期性反弹，即便从中期看我们谈论的还是萎缩。”牛津大学中国中心的客座研究员马格努斯（George Magnus）说。

日本的前车之鉴

预计房地产投资将更多地向富裕的沿海地区集中。今年1到4月，上海以及浙江、江苏、广东和山东这几个中国最富裕省份的房地产投资占投资总额的 49%，高于五年前的 39%。

然而，周期性的一线曙光也就仅此而已。中国的情况看起来更像是20世纪90年代的日本。

莱特估计，中国的房地产业作为整体，可能会稳定在巅峰时期40%到50%的水平，而且不会再成为经济增长的推动力。房地产业曾在中国的经济产出中占据近四分之一的比重。

始于2006、2007年的美国和西班牙的房地产危机，持续了五年多，从峰值到谷底的跌幅达30-40%。而在日本，这一调整历时超过18年，最终使价格下跌了47%。由此看，到目前为止中国的步伐与日本不相上下，分析人士说，这种情况很可能会持续下去。

而中日两国在应对危机时，缺少的都是对损失的及早认识。日本要求银行购买土地，以减缓房价下跌。中国则限制开发商降低新房价格的幅度，并采取其他杯水车薪的支持措施。摩根大通分析师说，这也许是有意选择的策略，“以降低金融外溢风险”。

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房企接连爆雷：中国房地产商碧桂园2024年2月28日表示，27日遭债权人提出了清盘呈请。消息一出，碧桂园28日在香港股价下跌约12%。在中国政府欲重建各界对房地产业的信心之际，此事也对经济前景蒙上阴影。此前碧桂园是为数不多的没有出现资金问题的中国大型开发商之一，但2023年上半年亏损达到了67亿美元。9月中，碧桂园获得债权人的批准，将六只境内债券的偿还期限延长三年。
恒大资不抵债：中国房产巨头恒大集团才刚于今年1月底遭香港高等法院裁定资不抵债，勒令清盘。碧桂园债务估计约1.36万亿人民币（约1900亿美元），接近其1.43万亿人民币的资产；恒大集团负债则达到3000亿美元。恒大2023年9月22日提交给证券监管机构的公告中称，由于房地产销售不如预期，该公司认为有必要重新审视350亿美元的债务重组的方案。9月底，恒大证实其创始人许家印"因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施"。2021年恒大陷入资不抵债，导致了一系列开发商违约，引发了中国的房地产泡沫崩解。
金融信托巨头陷入财务危机：2023年8月，有报道称中国最大私人信托公司中融信托出现财务危机，无法完成信托产品的兑付，影响范围可能达到人民币3500亿元。其母公司中植集团也承认有流动性困难，计划债务重组。8月16日，约二十名抗议者在北京中融信托大楼前抗议要求还钱，他们购买了高收益的金融产品，却无法得到兑付。信托业历来是房地产商重要的资金来源，房地产业的爆雷也使信托业陷入危机。
放松限购刺激房市效果不彰：中国央行2023年8月宣布降低首次购房者现有抵押贷款利率，以及部分城市的购房首付款比例。从8月末到9月初，广州、深圳、北京、上海相继官宣实施"认房不认贷"政策，名下无房人群的购房门槛比之前降低，不少购房人将由二套房资格变为首套房资格，首付比例大幅下调。此后有报导指北京的房产交易出现小幅反弹。但更多的专家指出，这些措施可能会使房地产交易中产生短期反弹，但不足以稳定房地产市场。”
空置房屋“14亿人住不完”：据中新社发布的一段视频，中国国家统计局原副局长、全国人大财经委副主任的贺铿9月23日在2023中国实体经济发展大会上称，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，但是14亿人可能住不完。”他认为“房地产企业必须转型，早转型早主动”。
数百万套房屋未售出：资产管理集团思睿投资（Grow Investment）首席经济学家洪灏表示，调整中国的房地产行业可能需要多年甚至长达十年的时间。“原因是，我们为中国人建造了太多的住房。”中国国家统计局的数据显示，截至2023年8月底，全国未售出房屋的总建筑面积为6.48亿平方米。根据路透社的计算，以平均房屋面积90平方米来算，中国未售出房屋的总建筑面积当于720万套房屋。这还不包括因现金流问题已售出但尚未竣工的大量住宅项目。

据估计，未售出房屋存量几乎是伦敦两倍的资产，仍然存在于捉襟见肘的中国房产开发商的资产负债表上，进而成为银行和其他金融机构的账面负债。

与此相对，当年美国花费了国内生产总值的5%，通过一个特别计划来消化房地产不良资产，而西班牙则专门设立了一个坏账银行。

旷日持久

一位政策顾问对路透社表示，中国政府无意支撑房地产市场，“其目的是使其稳定，或至少减缓其衰退”。 中国于今年5月出台了新的支持房地产行业的一揽子计划，降低房贷利率和首付比例，并指示已经负债 9 万亿美元的地方政府购买部分未售出的商品房，并将其转化为经济适用房。

分析人士称，这些购买行为将不良资产从开发商手中转移到了地方政府手中。但是最终，损失还是要承认，这也是与日本“失去的数十年”作比较的意义所在。

法国外贸银行（Natixis）的亚太首席经济师加西亚-埃雷罗（Alicia Garcia-Herrero）认为，中国地方政府可能会遭遇与日本银行类似的命运，最终不得不进行资本重组，这意味着 “更长、更持久的调整”。她说，中国还没有进行不良资产清理，“这就是为什么中国看起来更像日本，而不像美国或西班牙。”

她还说，“我不认为中国的房价会恢复到比现在更高的水平，只有一线城市可能会有例外。”

 

（路透社）

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