2026-02-24 09:37  
房价高昂的纽约曼哈顿面积为59.1㎢，是首尔江南区（39.5㎢）的1.5倍，但住宅数（93万户）却是江南区的3.9倍。原因在于住宅的大小。在韩国被称为单间的单身公寓和1间卧室的一居室占比超过曼哈顿全部住宅的一半以上。原因是想满足从世界各地涌入的年轻上班族的居住需求，建数百套小户型而非几套大户型是可行的解决方案。哪怕是享受高额年薪的华尔街分析师、律所律师一开始都是从小房子起步的。在曼哈顿，卧室超过3间以上的大户型占比仅为15%。

▶而在韩国，专用面积60~85㎡（销售面积25~34坪）的中户型公寓则是长久以来的“标准”。尤其是需求最集中的3室2卫的34坪更是被称为“国民坪型（国坪）”。首尔江南区的13万2000户公寓中，42%为中户型，专用60㎡以下小户型仅占27%。

▶主流85㎡是20世纪70年代经济开发时代的产物。政府为解决严重的住房短缺，引导多建专用85㎡以下的住宅，将其定义为“国民住宅”，还给予增值税等各类税收减免优惠。该面积由1人居住面积5坪（专用16.5㎡）乘以平均5口人计算得出。对于开发商而言，面积一旦超过85㎡，售价就要按增值税（10%）上升，所以都尽量遵照这个标准。至今仍有大量在售房型面积卡在84.97㎡、84.99㎡，精确到小数点后2位。

▶如今“国坪”有了变化。在2025年的首都地区公寓认购中，专用面积低于国坪的60㎡以下小户型的申购人数为21万8047人，超过了国坪级中户型申购人数（21万7322人），是2020年开始统计住宅认购以来的首次。尤其首尔的小户型申购人数占全体的60%。过去小户型公寓被视为是供新婚夫妇短暂过渡的住房，如今已然成为“国坪”。

▶国坪从85㎡变为60㎡是1~3人家庭增多与“疯狂房价”共同作用的结果。实在无法跨越30坪公寓门槛的年轻人将目光转向更现实的小户型；加之建筑技术发展让60㎡也能拥有2间洗手间。希望韩国也能建成更多曼哈顿式紧凑小户型，让更多年轻人和1~3人小家庭落户在靠近工作地点的市中心。

▲ 插图=金圣奎