新界北及馬草壟發展建議出爐 多條非原居民村需拆遷

【獨媒報導】發展局日前公佈新界北新市鎮和馬草壟的初步發展建議，為最後兩個公布初步發展建議的北部都會區新發展項目。新界北新市鎮佔地約1,420公頃，建議在兩個口岸香園圍、文錦渡打造「口岸商住區」，而恐龍坑及文錦渡建造公用設施和發展不同產業，坪輋、打鼓嶺及皇后山興建房屋及文化體育設施，羅湖南則提供房屋用地。局方提到，新市鎮佔北都新發展土地逾三分之一，預計需要約20年或更長時間分階段推展，其中「優先發展區」為香園圍口岸一帶，該區最快2028/29年展開工程，預計首批受影響居民或作業者在同年左右需要遷離。整個項目料影響10條非原居民村，原居民村則全獲保留。

政府早於2013年《施政報告》探討進一步發展新界機遇，建設一個規模與粉嶺／上水新市鎮相若的現代化新市鎮。規劃署2016年提出發展新界北新市鎮，建議坪輋、恐龍坑和皇后山發展商住區，另設科學園和產城融合區等。2021年《北部都會區發展策略》再提及發展新界北新市鎮，另將古洞北新發展區伸延至馬草壟，銳意發展商住區和多元經濟產業，不過一直未有初步規劃。發展局原先在2023年中預計2024年初公佈初步土地用途建議，最終在上周五（12月27日）趕及於2025年前公佈，是北都新發展項目中公布初步發展建議的最後兩個。

建議香園圍、文錦渡打造成「口岸商住區」 中部設大學城

新界北新市鎮項目範圍約1,420公頃，範圍包括皇后山、坪輋、打鼓嶺、恐龍坑、香園圍及羅湖／文錦渡發展，提供約17萬住宅單位，容納約45至48萬人，創造約16.5萬個就業職位。發展局建議新界北新市鎮打造文錦渡和香園圍口岸一帶成「口岸商住區」，面積約225公頃。文件指兩地融合和日益增加的跨境人流為口岸地區帶來重大機遇，設「口岸商住區」可推動「口岸經濟」。

香園圍商住區模擬圖（發展局提交立法會文件）

新界北新市鎮預留約210公頃土地，發展不同類型的產業，包括現代物流、食品、綠色產業和先進製造業。新市鎮中部建議打造成為一個集專上教育、文化及體育設施的匯聚地，提供約40公頃土地作為「北都大學教育城」的其中一個重要部分。此外，新市鎮預留約50公頃土地作「河畔文化谷」和「活力體育區」，前者預留用地作香港演藝學院的第二校舍、博物館群及表演場地，後者各類設施及場地可舉辦國際和本地體育賽事，為本地運動員提供練習場地和推廣新興及城市運動。

打鼓嶺一直是水浸高風險地區。發展局建議新界北新市鎮興建一條長約8公里的綠廊，由西面的「東江水綠道」和東面的「中央河谷」組成，連接新市鎮的西部及東部。建造綠廊時會一併提供蓄洪設施及改善河道，提高新發展及鄉村的防洪能力和應對氣候變化的抗禦力。

設「優先發展區」 建議先行發展香園圍、企業園、大學城

發展局建議設立「優先發展區」，首先推展香園圍地區和大學教育城的206公頃土地，先行發展口岸商住區、企業園和大學教育城，以推動口岸經濟，發展新興產業，及培育高端人才。局方解釋，新界北新市鎮是北部都會區面積最大的一個新發展區，遠較其他新發展區為大，佔整個北都約3,000公頃新發展土地逾三分之一，預計需要約20年或更長時間分階段推展。設立優先區是為了善用新發展土地，合理地攤分收地及工程開支，確保資源運用得宜，顧及對現有社區和經濟活動的影響，亦考慮到公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點。

發展局稱，新發展區餘下約960公頃的發展用地屬中長期的發展計劃，可考慮分批推展。恐龍坑及文錦渡主要建造公用設施，以及為口岸經濟、先進建造業、綠色產業等提供用地。坪輋、打鼓嶺及皇后山主要興建房屋及文化體育設施。羅湖南則主要提供房屋用地。

至於位於古洞北新市鎮以北的馬草壟發展項目，面積約55公頃，當中約49公頃是早年規劃古洞北新發展區的一部分，當中住宅、公共設施和休憩用地／自然河溪面積各佔約三成。馬草壟發展預料提供約一萬個住宅單位，容納約26至28萬人，新增約3,000個就業職位。

馬草壟模擬圖（發展局提交立法會文件）

「優先發展區」料最快2028年開展工程

發展局指，兩個地區的發展將無可避免地影響一些現有主要為寮屋的鄉郊居所、墳墓／骨灰甕／神社、棕地作業、農業活動／耕種及禽畜農場等，而建議的分階段推展工程，亦意味受影響住户和作業者將分階段和有序地遷離，料有約10條非原居民村被迫遷，原居民村則獲保留。

局方續稱，新界北新市鎮「優先發展區」政府主導工程預計最早可於2028/29年展開。馬草壟的部分發展用地位於古洞北新發展區餘下發展範圍內，最早可在2027年展開土地平整及基礎設施工程。因應工程的開展，預計首批受新界北新市鎮和馬草壟工程影響的居民或作業者會分別在2028年和2027年左右需要遷離。發展局將於2025年1月中旬展開為期兩個月的公眾參與活動，當中包括巡迴展覽，向鄉事委員會、區議會等舉行簡介會。

交通連接方面，擬議的北都公路將沿古洞北新市鎮西面，穿過馬草壟及坪輋以南連接沙頭角公路。鐵路方面，北環線將由古洞站延伸至羅湖南、文錦渡、恐龍坑至坪輋。另設新界東北線由粉嶺站出發，設皇后山、坪輋、打殼嶺以香園圍為終點站。